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コラム
  • 2020/12/14
  • 『遊休地不動産』を活用して、負債を資産に変えるには?

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    こんにちは!よろずや不動産です。

     

    保有しているだけで何の活用もされていない土地を『遊休地』と言います。たとえ活用しない理由があっても、土地は所有しているだけで固定資産税や都市計画税、管理コストがかかるため、収益を生み出す活用をしなければ、土地は負債となってしまいます。

     

    しかし、遊休地を資産に変える活用方法を見つけることは安易なことではなく、投資が必要になったり、活用方法で得られる収益額にも差が生じたりしてしまうため、資産化するには専門知識が必要になります。

     

    今回は、遊休地を有効活用し、負債を資産に変えるお手伝いをしている、よろずや不動産が、遊休地を資産に変えるためのポイントや、立地別で見る活用方法をご紹介。

     

    あなたがお持ちの遊休地を資産に変えるためのヒントをよろずや不動産がお伝えいたします。

     

    遊休地の活用でおさえておくべきポイント

     

    よろずや不動産では、さまざまな場所に立地する遊休地のご相談をいただきます。

     

    しかし、よろずや不動産はどの遊休地にも同じ提案をしているわけではありません。土地の活用は、その土地によって最適な活用方法は異なるからです。

     

    遊休地を資産に変えるには、さまざまな方法がありますが、土地には守るべき法律があったり、土地によって適した活用方法が異なったりすることも、活用するうえでおさえておくべきポイント。

     

    遊休地の活用方法を決める前に知ってほしいポイントを、よろずや不動産がこれまで培ってきた経験からご紹介します。

     

    土地の広さ

    土地の活用を考える際、土地の広さは無視できないところです。たとえば、商業施設などを建築して遊休地を活用する場合、それなりの広さが必要であったり、周囲に何もない広い土地で駐車場を運用しても、その広さに見合った収益の発生は見込めなかったりなど・・・。

     

    土地の広さによって、適している・適していない建物や運用方法があり、建築できる建物の選択肢に制限があるため、土地の広さに適した遊休地の活用を検討することが求められます。

     

    法律に沿った建築

    土地には法規制があることをご存知でしょうか?

     

    所有地であっても、自由に建物を建築できるわけではなく、その土地に定められている法律に沿った建築が求められています。

     

    このような法律は、住環境を保護したり、商業や工業の利便性を促進したりするために定められています。

     

    そのため、土地の広さが十分あるところであっても、住環境を保護するための地域として指定されている場合は、商業施設を建てることはできません。

     

    活用したい遊休地にはどのような法規制があるのかを把握し、その建築可能範囲から活用方法を選んでいくことが遊休地活用の基本です。

     

    需要の有無

    遊休地の活用を考えるうえで重要な部分である需要の有無。たとえば、土地の広さや法規制の中で賃貸住宅を建てることができても、住人がいなければ収益は生まれません。

     

    貸しオフィスを展開しても、借りる事業主がいなければ収益は生まれないですし、駐車場を運用しても車を駐車する人がいなければ収益は見込めません。

     

    遊休地を資産に変えるには、何と言っても需要がなければいけないのです。

     

    需要の有無は、土地の広さや法規則とは違って判断が付きづらく、その土地の需要を調査するための時間や手間が必要になります。

     

    遊休地を活用するためには、建物を建築するなど初期投資が必要になる活用方法もあるので、投資が無駄にならないようにするためにも、需要をよくリサーチして、収益性について検討することがおすすめです。

     

    【土地別】遊休地の活用方法

     

    遊休地は、その土地に合った建築が求められています。土地の特徴に沿った活用例をみていきましょう。

     

    第一種低層住居専用地域

    第一種低層住居専用地域とは、良好な住環境を保護するために定められている地域のことを指し、建物の高さ制限や隣接する建物との距離制限が設けられています。

     

    第一種低層住居専用地域は、建築の法規則が厳しく、建築可能な建物が限られていることが特徴です。

     

    ただし、このような地域は良好な住環境が見込めるため、住宅としての需要は高い地域と言えます。アパートや戸建てなどの住宅用建物を建築し、家賃収入で収益を得る方法が王道です。

     

    ほかにも、老人ホームや保育園などの建築も認められています。住宅地ならではの需要を活かした活用方法で収益化を検討することがおすすめです。

     

    100坪以上の広さがある土地

    広い土地が魅力の遊休地であれば、マンションなどの高層住宅やビジネスホテル、シェアオフィス、貸店舗、トランクルーム、コンビニなどの活用が向いています。

     

    駅に近いなどの立地の良さがあれば、住居でも、商業施設でも需要は見込めますが、利便性のない場所の場合は、トランクルームなどの活用が向いている場合があります。土地の広さと立地による需要から最適な活用方法を見出すことが重要です。

     

    好立地の土地

    都心部など、人が集中しやすい場所の場合、収益性の高い活用方法が期待できます。

     

    収益性の高い活用方法は、たとえば、貸店舗や貸しオフィス、ビジネスホテルなど。住宅の家賃収入よりも賃料の単価が高く、長期的に安定して高い収益が見込める活用方法です。

     

    初期投資をおさえたい土地

    収益を得るために、賃貸経営や事業者向けに貸し出せるシェアオフィスを始めるには、まず建築費用という初期投資が必要になります。

     

    建物の大きさや部屋数、用途などによって建築費用は異なりますが、なるべく少ない投資額で遊休地活用を目指すのであれば、トランクルーム、時間貸し・月極め駐車場、事業用定期借地などがあります。

     

    ただし、このような初期投資をおさえた活用でも、需要がなければ収益化が難しいため、初期費用ばかりに注目して活用方法を選ぶことはおすすめできません。

     

    遊休地を資産に変えるなら専門家への相談がベター

     

    遊休地を資産に変える方法はさまざまありますが、土地や立地によって最適な活用方法はさまざまです。

     

    もしも需要がない場合、投資したお金は回収できず、土地の税金や管理コストなども負債になってしまいます。

     

    このような活用の失敗を防ぐためにも、遊休地は“勘”や“思いつき”ではなく、専門的な知識や調査力が求められます。

     

    私たち、よろずや不動産は、このような遊休地を価値のある資産に変えるため、プロの目で現地を調査し、最適なプランを導き出すサポートをしています。

     

    電話やメール、LINEにて相談を受け付けています。遊休地の活用でお困りの方は、よろずや不動産までお気軽にご相談ください。