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コラム
  • 2020/12/21
  • 空き家を売るか貸すか、見分けるポイントは?

  • こんにちは!よろずや不動産です。

     

    所有している空き家がある場合、家を売ってまとまった現金収入を得るか、賃貸にして家賃収入を得るかは悩めるポイント。

     

    実際、よろずや不動産にも「売って現金化するか、貸して運用するか迷っている」というご相談は多く寄せられます。

     

    売るか貸すかは、土地の立地や、所有者の意向で異なるため、一概に「どちらが正解」という明確な答えはありません。

     

    売るにせよ、貸すにせよ、どちらにも魅力がありますが、把握しておくべきポイントや、デメリットがあることも事実。

     

    今回は空き家を売って現金を得る場合と、貸して家賃収入を得る場合のメリット・デメリットを比較し、損のない資産運用を目指すための見分けるポイントを、よろずや不動産視点でご紹介します。

     

    見分けるための2つのポイント

     

    よろずや不動産に多く寄せられる「空き家を売るか・貸すか」のご相談。ベストな答えは所有者のライフプランと土地の状況によって異なるため、お客様によってご案内する内容は異なります。

     

    空き家の今後を判断する際に必要な2つのポイントについて、よろずや不動産がご紹介します。

     

    ポイント1.不動産としての価値

    空き家を売る場合でも、貸す場合でも、現状の建物の状態と立地が重要です。

     

    もしも、建物の状態がよく、賃貸にしても絶えず需要があるような立地であれば、賃貸経営の選択をしても十分な資産運用が見込めます。

     

    また、売り出す場合でも、需要が高い土地は、好条件で買い取り手がつき、資産に見合った現金が入る可能性が高いです。

     

    不動産の価値は立地条件が重要な部分になるため、立地の需要を知ることが、売るか貸すかを判断する1つの大きなポイントと言えます。

     

    ポイント2.ライフプラン(人生設計)

    ライフプランとは、人生の計画のことを指します。たとえば「子どもの進学」や、「〇年後には車を買い替えたい」「年に1回は家族旅行に行きたい」「独立して開業したい」など、自分自身や家族の暮らし方・生き方を具体的に計画していくことを指します。

     

    このような理想の暮らし方を実現するには、資金が必要になるため、空き家を売る・貸すことは、このようなライフプラン実現のための資産確保に役立つ存在です。

     

    ライフプランを軸にして、いつ、いくら必要なのかを計画することは、空き家の活用を見分けるための重要なポイントとなっています。

     

    家を売る場合のメリットとデメリット

     

    家を売る場合、どのようなメリットとデメリットがあるでしょうか。土地の状況や、所有者の状況によって捉え方は異なるため、ご自身の状況と照らし合わせながらご確認ください。

     

    家を売るメリット

    まずは、家を売る場合に得られるメリットをご紹介します。

     

    現金収入

    空き家を売る場合の最大のメリットは、現金収入と言えるでしょう。

     

    家は築年数が経過していないほど高く売れる可能性がありますが、土地の需要が高ければ、築年数に関わらず高値で売れることが期待できます。

     

    「将来土地が値上がりするかもしれないから」と、空き家を所有し続ける方もいますが、現在の日本は人口が減少傾向にあることが現状で、将来的には不動産の需要も減少傾向になるのではないかとも予測されています。

     

    需要があるうちに売却することで、不動産の価値が下落するリスクを回避できます。

     

    維持費のコストや管理の手間がない

    空き家は所有しているだけで固定資産税や都市開発税がかかります。さらに、火災のリスクに備えた火災保険料、光熱費の基本使用料金、老朽化による修繕費などがかかります。

     

    また、空き家は費用がかかるだけでなく、近隣住民に迷惑をかけないように庭の草木を綺麗にしたり、建物が劣化しないように窓を開けて空気を入れ替えたり、埃を取り除いたりなど、管理する手間がかかるもの。

     

    空き家の売却は、維持にかかるコストや管理をする手間が省けるメリットがあります。

     

    家を売るデメリット

    ここからは、家を手放すことで生じるデメリットをご紹介します。

     

    売った家を再び所有することは難しくなる

    売却するということは、家の所有権を手放すということ。

     

    「将来その家で住みたい」「いつかその立地で暮らしたい」と思っても、所有権が他の人や事業者へ移っている以上、再びその家と土地を取り戻すことは、安易にできることではありません。

     

    愛着や思い入れのある土地や家の場合、現金には変えられないほどの価値を感じる人もいます。

     

    不動産として資産運用ができなくなる

    売却して現金化した場合、賃貸で家賃収入を得るなど不動産としての資産運用ができなくなります。

     

    もしも資産運用に回す場合は、現金を投資して資産運用する方法を検討する必要があります。

     

    空き家を貸す場合のメリットとデメリット

     

    空き家を貸す場合、どのようなメリットとデメリットがあるでしょうか。ご自身の状況と、家を売るメリット・デメリットを比較しながら確認していきましょう。

     

    空き家を貸すメリット

    空き家を貸すメリットは以下のような点があげられます。

     

    家賃収入を得て資産運用することができる

    空き家を貸す最大のメリットが、家賃収入を得ることで、空き家を資産化できるということ。

     

    家賃収入は不労所得であり、住民がいる限り労働せずに収入を得ることができます。

     

    また、賃貸の場合は2年契約が一般的であり、入居すると長期的な収入が得られることも空き家を貸すメリットです。

     

    自身がオーナーを務めれば家賃がそのまま手元に入るため、大きな利益率の収入が期待できます。

     

    家を所有し続けられる

    家を売るデメリットとして『売った家を再び所有することは難しくなる』ことをあげましたが、空き家を貸す方法は、その家に住まなくても所有し続けられることが、家を貸すことのメリットです。

     

    現在は別の場所へ住んでいても、将来的にその家や立地で暮らすことがライフプランであるのであれば、貸すことで将来の理想の暮らしを現実化できます。

     

    ただし、将来その家で暮らすことを目的として空き家を貸すのであれば、契約期間を決めて貸し出す“定期借家契約”を結ぶことがオススメです。

     

    賃貸には、“普通借家契約”と“定期借家契約”があります。“普通契約期間”で賃貸契約を交わした場合は、貸主に正当な理由がない限り、入居者の更新を断ることはできません。

     

    定期借家契約は、一定の期間のみ貸し出すという前提のもとで交わす契約なため、入居者のスムーズな退去が見込めます。トラブルを防ぐためにも、ライフプランに沿った契約を交わすようにすることがポイントです。

     

    空き家を貸すデメリット

    空き家を貸す場合のデメリットを見ていきましょう。

     

    初期投資が必要になる

    空き家の状況によって初期投資額は異なりますが、いくら立地がよくても清潔感がなく、生活に必要な設備がない家では入居者はなかなか決まりません。

     

    空き家を貸すとなると、まずは「この家に住みたい」と思ってもらうことが大切です。そのため、住み心地を左右する設備投資が必要になります。

     

    たとえば、壁紙を新しく張り替えたり、水回りの設備を新調したりなど。不具合のある箇所がないように住環境を整える必要があります。

     

    維持管理費や手間がかかる

    空き家を貸し出す場合、入居者を確保するための初期投資が必要になりますが、入居したあとも、住み心地をキープするための維持管理コストと手間は必要です。

     

    また、入居者が退去するときにリフォームをしたり、清掃をしたりと、新しい入居者のための住環境を管理する必要もあります。

     

    このような維持管理の手間を省くために不動産会社に管理を委託する方法もありますが、管理委託料として賃貸料の5%程度を毎月支払う必要があることも、空き家を貸す検討をするならおさえておくべきポイントです。

     

    資産運用できないリスクがある

    家を貸して家賃収入を得る方法では、家を資産として運用できるメリットがあります。しかし、それは需要があってこそのメリット。

     

    初期投資をして設備を新しくし、住環境を整えても、肝心の住民がいなければ、当然家賃収入を得ることはできません。

     

    また、人口が減少している日本では、将来的に土地や住宅の需要が減少していくことが予想されています。立地や借り手に見合った家賃の設定や住環境づくりが必要です。

     

    また、賃貸経営すると決めたあとも、引き続き需要を見て、家を売るか・賃貸をそのまま続けるかを判断する必要性が出てきます。

     

    不動産所得の申告義務がある

    空き家を貸し出して家賃収入を得ると、不動産所得となり、確定申告が必要になります。

     

    不動産所得は会社員として働いている場合でも申告が必須あり、税務署で手続きを毎年行う必要性があることをふまえておきましょう。

     

    確定申告する際には、提出書類の準備や決算書の作成などが必要です。年間20万円以下の不動産所得の際には節税になるメリットがありますが、忙しい人にとっては申告の手間が生じてしまうため、デメリットであるとも言えます。

     

    自身のライフプランと土地の価値を知って見極めよう

     

    空き家を売るにせよ、貸し出すにせよ、それぞれ魅力がありますが、空き家の所有者のライフプランや捉え方によって、メリット・デメリットの感じ方は異なります。

     

    土地の需要の部分も含め、さまざまな視点から総合的に判断することがオススメです。

     

    ただ、空き家を売るか・貸し出すかの判断をするための土地の需要や価値については、不明点なところも多いはず。

     

    ご自身だけで悩まず、まずは専門家に相談したり、実際に売却したり、賃貸経営をしている人の話を聞いたりと、積極的に情報収集を行う行動力も大切です。

     

    よろずや不動産では、お客様のライフプランを尊重しながら、確かな専門知識とプロならではのリサーチ力で、空き家の価値を最大化するお手伝いをしています。

     

    電話やメール、LINEにて相談を受け付けています。空き家の活用でお困りの方は、よろずや不動産までお気軽にご相談ください。