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コラム
  • 2021/01/07
  • 不動産投資で節税できる?節税対策のポイントを紹介

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    こんにちは!放置不動産を資産に変える専門家、よろずや不動産です。

     

    不動産投資を行って利益を得ると、所得税や住民税、法人税など、さまざまな税金が発生することをご存知ですか?場合によっては相続税もかかるため、節税対策を行うことが、かしこい不動産投資と言えます。

     

    しかし、不動産投資では、節税対策を行ったことがトラブルにつながることもあるため、節税対策のポイントをおさえることが重要です。

     

    よろずや不動産は、“不動産をただ投資する”ではなく、“資産を目指した不動産投資”を目指しています。そのため、不動産投資で発生する税金は無視できないところ。

     

    今回は、利回りを大きくするための支出をしっかりと把握し、失敗のない不動産投資の実現を目指す節税ポイントを、よろずや不動産がご紹介します。

     

    不動産投資でかかる税金と節税のポイント

    まず、不動産投資には、具体的にどのような税金がかかるかをおさえておきましょう。また、それぞれの税金がどのように節税できるかを知って、現実的な収支計画をしていくことが節税対策の一歩です。

     

    不動産所得税

    不動産所得税とは、土地や建物を購入したときや、家賃収入でかかる税金のことを指します。納税額は固定資産税評価額が適用されることが一般的で、土地は時価の約7割、建物は時価の約5~6割が所得税の対象目安と言われています。

     

    税率は原則4%ですが、2021年3月31日までは軽減措置がとられ、3%に引き下げられています。購入する不動産が対象か・該当する時期の購入かなどを、確認することも節税対策のポイントです。

     

    もしも、不動産投資を行って赤字になった場合は、確定申告をすると、給与分で納税した所得税が還付されることができます。不動産所得は利益が出た場合だけでなく、負債となった場合にも節税ができるため、確定申告は節税対策に有効です。

     

    住民税

    住民税は、不動産所得税の情報をもとに計算され、所得が発生した翌年に住民税が課せられます。

     

    住民税は不動産所得税がもとになっているため、住民税の節税対策は不動産所得に基づいていることがおさえるべきポイントです。

     

    法人税

    法人税の支払い対象は、あくまでも法人化している不動産に限りますが、順調な不動産投資で大きな利益が発生する場合は、個人事業主に課せられる所得税よりも、法人税の税率が低いため、法人化することで節税効果が生まれます。

     

    相続税

    相続税とは、遺された不動産を引き継ぐことで発生する税金です。相続税には“相続税法”が定められており、基礎控除額を差し引いた額に相続税が課せられるような仕組みになっています。

     

    相続税は現金と比べて税率が低いため、遺産を不動産投資で行うことも節税対策として選択する方もいます。

     

    登録免許税

    不動産を相続して所有者を変える場合は、登録免許税が発生します。

     

    税額は登録の種類によっても変わりますが、固定資産評価額×0.4%が登録免許税として課税されることが一般的です。

     

    節税対策によって生じるデメリット

     

    不動産投資を行うことで、給与所得の還付ができたり、相続税の軽減効果もあったりします。そのため、節税を目的として不動産投資を行う場合も少なくありません。

     

    ただし、節税を第一の目的とした不動産投資は、デメリットも生じてしまうこともあります。有益な投資にするためにも節税対策から生じるデメリットをおさえておきましょう。

     

    融資の審査に影響する

    不動産所得が赤字の場合、給与所得で納めた税金が還付されることがあります。そのため、不動産を赤字で経営していくことは所得税の節税対策になると言えますが、赤字経営が続くと、経営がうまくいっていないとみなされ、融資を受けることが困難になります。

     

    もし、将来「新しい不動産を購入したい」「リフォームしたい」「建て直ししたい」など、融資を受けることがあるなら、赤字経営を続けることがデメリットになってしまうため、注意が必要です。

     

    投資した費用を回収できない

    賃貸を赤字経営して所得税の節税につなげたり、贈与税や固定資産税を節税するために建物を建てたりする場合もありますが、どのような建物が需要があるのか、その土地に適した不動産は何かなどの調査は欠かせません。

     

    なぜなら、需要のない建物を建ててもコストがかさむだけで、初期投資した費用を回収できなくなる可能性があるからです。

     

    たとえば、賃貸アパートを建てた場合、空室がずっと続いてしまう状況であれば、費用の回収はできません。回収できないばかりか、住環境の維持や税金の支払いなど、必要なコストは発生し続けます。不動産投資する場合は、先を見込んだ収支計画が必要です。

     

    公平に相続することができない

    不動産の相続税は、現金の場合に比べて税率が低いため、節税効果のある相続方法と言えます。

     

    しかし、不動産は現金のように分けることができません。

     

    複数の家族を共同名義として不動産を相続させることは一見公平性があるようにもみえますが、不動産運用をする場合や、売却の際には名義人全員の意見の一致が必要です。

     

    家族間で争いが起こる要因にもなり得るため、節税の観点だけではない広い視点から考慮することがおすすめです。

     

    効果的な節税につなげるポイント

     

    安易な節税対策は、さまざまなデメリットが生じる原因になりかねません。ここからは、将来も後悔することない節税対策を目指すためのポイントについてご紹介します。

     

    不動産投資の目的を節税にしない

    納税額はなるべくおさえたい気持ちもわかりますが、節税を目的にした不動産投資は、将来後悔するような苦労を抱えたり、相続する家族に苦労をかけてしまったりする要因になりかねません。

     

    そのため、不動産投資をする際には、発生する税金も見込みながら収支のバランスをみることが重要です。

     

    税理士に相談するという方法もあるため、専門家に相談しながら節税対策を行うことも、かしこい節税対策の方法と言えます。

     

    不動産投資以外の節税対策を知る

    もしも個人事業主として不動産投資を行うのであれば、赤字経営や法人化以外でも節税対策が可能です。

     

    たとえば、青色申告をするために開業届を出したり、事業に関わる経費をもれなく計上したり、特例を利用したりなど。

     

    個人型確定拠出年金のideco(イデコ)は、掛金が所得控除の対象になるため、節税対策として効果的です。日々の取引を取りまとめたりする手間はかかりますが、会計ソフトを活用することで労力を軽減するは可能です。情報とツールを上手に活用することで、効果的な節税対策を行うことができます。

     

    不動産投資で節税はできる!ただしデメリットも知ろう

    不動産投資は、あらゆる税金の節税効果が期待できます。しかし、節税を目的とした不動産投資は、銀行からの信用を失ったり、相続争いの要因になったりと、デメリットが生じる可能性を秘めていることも事実。

     

    不動産投資をすることがすべて資産につながるわけではないため、短期的な視線の節税ばかりに目を向けず、長期的にみて計画する不動産投資が必要です。

     

    ただし、不動産は、土地や建物によってベストな活用方法がそれぞれ。その土地に長く住んでいても、ニーズに合った活用方法を見つけることや、資産につながる不動産投資を行うことは簡単ではありません。

     

    1人で悩まず、まずは、中立性があり、専門知識を持っているよろずや不動産へご相談ください。

     

    よろずや不動産は、確かな専門知識とリサーチ力で地域のニーズを調査することはもちろんのこと、お客さまのご意向に沿う活用方法を導き出し、お客さま目線の活用方法をご提案しています。

     

    よろずや不動産では、電話やメール、LINEにて相談を受け付け中です。節税効果のある空き家の活用でお困りの方は、よろずや不動産までお気軽にご相談ください。