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コラム
  • 2021/01/12
  • トラブルのない立ち退きを目指すなら!おさえておきたいポイントを解説

  • こんにちは。よろずや不動産です。

     

    戸建てやアパートを賃貸として経営していると、いつかは何らかの理由で入居者に立ち退いてもらう必要があります。

     

    賃貸借契約を結んでいる入居者を立ち退かせることは容易なことではないため、立ち退きは頭を悩ませる問題の1つです。

     

    今回は不動産の資産化を専門にしているよろずや不動産が、トラブルを少なくしてスムーズに立ち退きを目指せる対策を紹介します。

     

    立ち退きが必要なケースとは?

    立ち退き対応によってトラブルが発生すると、時間や労力、多額のお金が必要になる可能性があります。そのため、立ち退きを避けたいと感じる経営者は多くいるでしょう。

     

    しかし、建物の安全上の都合や、経営者側の経済的な理由によって立ち退き交渉をしなければいけないケースがあります。どのような場合に立ち退きが必要なのかをみていきましょう。

     

    空室率が高い

    賃貸物件を経営している場合、空室が出ないように空室対策を行うことが求められますが、周囲に競合物件ができたり、建物の状態によって入居者が決まらなかったりと、長期にわたって空室状態が解消できないこともあり得ます。

     

    空室対策のために、入居者に立ち退いてもらって建て替えをするという選択も、安定した賃貸経営対応策の1つです。

     

    老朽化

    建物の老朽化による立ち退きは、入居者の安全性を守るために必要なことです。

     

    立ち退きが必要なほどの老朽化とは、たとえば、雨漏りしてしまう・外壁の損傷が大きい・柱や土台に腐朽があるなど。

     

    老朽化している建物の放置は、メンテナンス費用の増額や資産価値の低下など、経済面のリスクにもつながるため、立ち退きを交渉する必要があります。

     

    貸主や身内が住むため

    賃貸として貸している家に、貸主や貸主の身内が住むこともあります。

     

    期間を限定して賃貸にする場合は、“定期借家契約”を結ぶことでスムーズな立ち退きが実現しますが、通常の借家契約で賃貸にしている家に住む場合は、立ち退き交渉が必要なケースがあります。

     

    立ち退きに問題が発生してしまうワケ

    立ち退きを交渉する理由としては、貸主側の理由があるケースが一般的です。しかし、貸主に理由があったとしても、賃借人には不都合な場合、長期にわたる交渉が必要だったり、多額の立ち退き料が必要になったりします。

     

    賃借人が立ち退きを拒否できる権利がある理由は、貸主と賃借人が建物賃貸借契約を結ぶため。

     

    建物賃貸借契約とは、『経済的に上の立場にいる貸主側の都合だけで、入居者の生活の基盤である住居を取り上げることはできない』という契約です。

     

    賃借人の立場を不安定なものにしていないため・賃借人のリスクを取り除くために、建物賃貸借契約は賃借人に有利な契約内容になっています。

     

    このような賃貸契約を交わしている限り、賃借人は立ち退きに従う義務はないため、立ち退きには“交渉”が必要になってしまうのです。

     

    立ち退きの正当事由とは?

    賃借人は建物賃貸契約で住居が守られていますが、正当な事由がある場合、貸主は立ち退きを要求できます。

     

    正当な事由とは、たとえば、賃借人が長期にわたって賃料が未納である場合や、支払いの遅れがある場合、建物を無断で他の人に貸しているなど、契約違反をしているケースが該当します。

     

    また、建物の老朽化によって入居者への安全性が確保できないと判断された場合も、正当事由として立ち退きを要求することができます。

     

    ただし、正当事由は、貸主側と賃借人側の事情を考慮して正当かどうかが判断されるため、現実的には立ち退き交渉が必要になるケースが多いです。

     

    “正当事由があれば退去させられる”という契約内容だとしても、正当事由であるかについてスムーズに認められるケースは少ないため、立ち退きには交渉が必要だということを理解する必要があります。

     

    立ち退きをスムーズにするポイント

    立ち退き交渉をスムーズにするには、いくつかのポイントをふまえることが重要です。おさえておきたいポイントをよろずや不動産が解説します。

     

    立ち退き交渉を早めに行う

    立ち退き交渉がまとまらない場合には、裁判にまで発展するほど話し合いがこじれるケースがあります。

     

    時間を要する可能性があるため、賃借人に対して立ち退き交渉を行うのは、契約期間満了前の半年以上前から行うことがベターです。

     

    立ち退きの理由を説明する

    建物賃貸契約が交わされていても立ち退きを要求することができますが、立ち退きの理由に賃借人が納得して従ってもらえる場合は、正当事由がなくても退去は可能です。

     

    立ち退きを求める状況に至った理由を、相手にも納得できる形で賃借人に話すことで、スムーズに立ち退き交渉を進められるケースもあります。

     

    賃借人の事情を把握する

    立ち退きをスムーズにしていくには、賃借人の事情を把握し、賃借人が退去しやすい環境づくりをしていくことも大切です。

     

    たとえば、引っ越しを希望する住宅エリアや家賃額、引っ越しに必要な費用など、賃借人の要望をヒアリングし、その情報をもとに貸主が情報収集して、提示するという方法もスムーズな立ち退き交渉に有効です。

     

    退去によって賃借人にふりかかるリスクを、いかに貸主がカバーできるかが重要なポイントと言えます。

     

    立ち退き料を提示する

    立ち退き料は必ず必要な費用ではありませんが、引っ越しをするとなると、引っ越し費用や、新しい賃貸物件の敷金・礼金などの費用が生じます。

     

    引っ越しにはまとまったお金が必要になるため、賃借人は立ち退きに不安を感じる要因になります。このような賃借人の不安を解消するためにも、立ち退き料として金銭面をカバーすることもスムーズな退去に有効です。

     

    また、引っ越し先を見つける手間と時間が必要になったり、強制的に新しい生活環境に移ったことによる精神的な苦痛を感じたりする場合もあるでしょう。

     

    賃借人の精神的苦痛の補償も含めて、立ち退き料は移転先家賃6ヶ月分が相場だと言われています。

     

    文書で解決案を提示する

    賃借人との交渉は口頭で行うこともありですが、口頭のみの場合は曖昧さや、交渉内容に明瞭さが欠けてしまうこともあります。

     

    文書にして『立ち退き理由』や『立ち退き料』『立ち退き時期』を明記することで、お互いが納得のいく解決に向かう材料になるため、スムーズな立ち退きには有効です。

     

    交渉がうまくいかない場合の代替策を考慮する

    トラブルのない立ち退きを目指して交渉を進めても、場合によっては交渉がこじれてしまう場合もあります。

     

    もし、交渉がスムーズにいかないまま立ち退きを要請するとなると、相場よりも高額な立ち退き料を支払う結末になることもあり得ます。

     

    賃主にとって不都合な状況にならないよう、裁判を行って立ち退きを求める対応策を取り入れたり、賃貸物件を売却して手放したりなど、交渉がうまくいかなかったときの対応策も事前に考えて交渉を行うことがおすすめです。

     

    弁護士に依頼する場合は、ある程度の資金も必要になるため、経済的な面も含めて検討していきましょう。

     

    専門家の力も借りてスムーズな立ち退き交渉を目指そう

    立ち退き交渉は、賃借人の立場を十分考慮することで、円満かつスムーズに進めることができますが、交渉には文書を作成したり、賃借人のために物件探しをしたり、立ち退き料の予算を決めたり、賃借人との会話の議事録をとったりと、何かと手間がかかるもの。

     

    スムーズな交渉を目指していても、折り合いがつかずに難航するケースが多いため、一般的に専門家に依頼して交渉を進めていく方法をとる方が多いことが現状です。

     

    1人で悩まず、まずは、中立性があり、専門知識を持っているよろずや不動産へご相談ください。

     

    よろずや不動産は、確かな専門知識とリサーチ力で地域のニーズを調査することはもちろんのこと、お客さまのご意向に沿う不動産活用方法を導き出し、お客さま目線の活用方法をご提案しています。

     

    よろずや不動産では、電話やメール、LINEにて相談を受け付け中です。不動産のことでお困りの方は、よろずや不動産までお気軽にご相談ください。