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コラム
  • 2021/01/18
  • アパート建て替えのタイミングとは?建て替えのメリットとかかる費用

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    こんにちは!よろずや不動産です。

     

    「家賃収入を得ているアパートが老朽化してきた」「古いアパートを相続した」など、アパートの建て替えは、古いアパートをすでにお持ちの方なら誰もが検討するべきことです。

     

    さらに、今は古いアパートでなくても、時を重ねると古くなっていくため、アパートをお持ちの方なら、いずれ検討することになります。

     

    そんなアパートの建て替えには経済的な負担がかかったり、現在の入居者を退去させたりと、お金と手間がかかるため、ついつい後回しにしがちです。

     

    しかし、アパートを建て替えずに古いままにしていると、デメリットが生じるため、適したタイミングで建て替えを行うことをおすすめします。

     

    今回はアパートの建て替えるタイミングとして適した時期を、土地活用の専門家であるよろずや不動産がご紹介します。建て替えによって得られるメリットや、建て替えに必要なコスト、おさえておきたいポイントを知って、アパートの建て替えを成功させましょう。

     

    古いアパートから生じるデメリットとは

     

    アパートは、家賃収入を得たり、節税対策を行うためだったりと、資産として活用することを目的にして経営している方が多いです。しかし、古いアパートの場合、収益性や節税効果が弱まり、本来の目的からズレてしまうことも懸念されます。

     

    古いアパートを持ち続けることで生じるデメリットについて、よろずや不動産がご紹介します。

     

    相続税の減価対象にならない

    アパートの賃貸物件の場合、他人に賃貸していることで評価減が適用されるため、相続税の節税が実現します。

     

    ただし、減額されるのは、あくまでも『満室』の場合のみ。空室の場合は、賃貸していると見なされないため、節税効果は薄れてしまいます。相続税の減価対象は、賃貸用の建物や土地を所有している状態ではなく、実際に入居者がいる状態で適用されるということを、おさえておきましょう。

     

    高額なリフォームが必要になる

    アパートは古くなると、需要も下がるため、賃料は下がり、空室も増えていくことが一般的です。古いアパートでも賃料を下げずに空室対策を行っていくには、リフォームをして清潔で住み心地のよい状態を保つことが有効でしょう。

     

    しかし、古いアパートの場合は、設備から部屋の状態に至るまで大規模なリニューアルを要する場合があり、高額な費用が必要になることがあります。

     

    さらに、古い建物の場合は、間取り自体が古く、近年では人気家電であるドラム式の洗濯機が置けなかったり、ダイニングテーブルセットが置けなかったりと、現代のニーズに合っていないケースであることもあり得ます。

     

    リフォームすることは空室対策の1つであり、リフォームしたからと言って必ず入居者が現れるものではありません。リフォームでかかった高額な費用が回収できない可能性もあるため、リフォームで投資するのであれば、利回りを意識することが求められます。

     

    経営が厳しくなる

    賃貸としてアパートを経営すると、不労所得として収入を得られるメリットがあります。しかし、それは入居者がいてこそ生まれるメリット。

     

    入居者がいなければ収入を得ることができないばかりか、多額な修繕費や税金、借入金の返済など、支払うコストばかりがかかってしまうこともあり得ます。

     

    アパートが古いという理由で空室が増えると、家賃収入はどんどん減るため、経営が厳しくなる要因になるのです。

     

    メリットがある建て替えのタイミングとは?

     

    古いアパートを所有し続けることで生じるデメリットはあるものの、アパートの建て替えは簡単に決断できるものではありません。

     

    デメリットを最小限におさえ、メリットを得るためのベストなタイミングとなる建て替え目安をよろずや不動産がご紹介します。

     

    高額なリフォーム費用が頻繁にかかる場合

    空室対策としてリフォームは有効ですが、古いアパートでは水回りの設備を丸ごと換えたり、畳を張り替えたりなど、大規模なリフォームが必要になります。

     

    回収できるリターンが見込めるのであれば、追加で投資することは経営のために必要ですが、何部屋も何カ所も大規模なリフォームが必要な場合は、建て直しをした方が安く解決できる場合があります。

     

    追加投資をした場合と、建て替えの場合の利回りや、回収にかかる時期に注目し、建て替えの方が健全な経営を目指せると判断できる場合は、建て替えのタイミングと言えるでしょう。

     

    空室が半分以上の場合

    アパートの建て替えするとなると、入居者がいる場合には立ち退き交渉をしなければなりません。入居者には、賃貸借契約によって借りている住居が守られており、賃主の都合で退去できない契約になっているからです。

     

    アパートが古いという理由が正当事由であれば、立ち退きを求めることができますが、立ち退きを交渉するとなると、多額の立ち退き料が必要になったり、入居者とのトラブルが生じる可能性もあったりします。

     

    立ち退き交渉を開始するのであれば、入居者が少なくなった時点で始めることが望ましいです。

     

    築30年以上が経過している

    住宅は、30年以上経過すると耐震性や断熱性が劣化して住み心地がキープできなくなるため、寿命は30年前後と言われています。

     

    耐震補強や、断熱工事、断熱性能のあるサッシに取り替えるなどして耐久年数を延ばすこともできますが、高額なリフォーム費用になってしまうため、安全で快適な住み心地を重視するのであれば、建て替えの方が有効です。

     

    また、“耐用年数”も関わってきます。耐用年数とは、資産に対する減価償却費のこと。木造のアパートの法定耐用年数は22年・鉄骨造は27年と定められています。

     

    不動産所得は、確定申告で収入や経費を申告して納税額が決まりますが、減価償却費が発生しなくなると、利益分が増えるため、その分支払う税金も増えます。

     

    そのため、築30年という築年数が、建て替えを検討する1つのタイミングであると言えます。

     

    アパートの建て替えにかかる費用

     

    アパートの建て替えには、まとまった費用が必要になります。どれほどの費用が必要なのか、具体的な費用をみていきましょう。

     

    立ち退き料

    立ち退き料とは、賃主の都合で賃借人に退去してもらう場合に支払う費用です。ただし、必ず支払いが必要な費用ではなく、金額も決まっているわけではありません。

     

    ただ、賃借人に引っ越してもらうとなると、引っ越し費用や、新しい住居を探すための手間など、経済的な負担をかけてしまうこともあるため、転居先の家賃半年分と引っ越し費用を渡すことが一般的です。

     

    場所や時期などによっても金額に変動はありますが、ある程度まとまったお金が必要になることはおさえておきましょう。

     

    アパート解体費用

    新しいアパートを建てるには、古い建物を解体する必要があります。解体費用は、木造か鉄骨造かで異なり、木造が1坪あたり4~5万円、鉄骨造が1坪あたり6~7万円となっています。

     

    また、道が細くて重機が通らなかったり、場所が狭くて手作業によって解体せざるを得なかったり、交通整理のための人員が必要だったりする場合は、相場よりも高くなる可能性があります。

     

    重機が通るかどうか、重機を使って解体ができるかどうかなどは、実際に現場を見てもらわなければわからないため、早めに予算を把握するためにも見積もりを取ってもらうことがおすすめです。

     

    また、解体工事は、新築工事を依頼する施工会社に依頼する方法もあります。解体と新築工事をまとめて依頼すると、連絡窓口が1カ所になり、スケジュール管理もしやすくなるメリットがあります。

     

    新築工事費用

    建物の広さや構造によって費用は変わりますが、ここ数年のアパート建築の坪単価は、1坪あたり木造80万、軽量鉄骨造75万、重量鉄骨造90万となっています。

     

    ただし、間取りや規模、階数、仕様、地域によって大きく異なるため、あくまでも目安の坪単価としてご参考ください。

     

    坪単価が上がっても入居者のニーズがあるようなアパートであれば、収益性のアップが見込めるため、坪単価だけにこだわりすぎず、入居者のニーズをいかにつかむかが、新築工事費用のポイントと言えます。

     

    諸費用

    アパート建築では、工事費用とは別に諸費用がかかります。諸費用とは、印紙代や税金、ローンの手数料、司法書士の報酬など、建て替えに時に支払わなければならない費用です。

     

    これらの諸費用は、総額にすると全体にかかる費用の1割ほどが相場だと言われています。

     

    メリットを生むタイミングで建て替えを検討しよう

    建て替えをすることによって節税効果が回復したり、修繕費やリフォーム費用をおさえたり、空室対策が不要になったりと、たくさんのメリットが期待できます。

     

    そのため、古いアパートだからこそ生じてしまうデメリットがあるタイミングは、アパートの建て替えを検討するにふさわしいタイミングと言えるでしょう。

     

    ただし、建て替えは立ち退きが必要だったり、ある程度まとまったお金が必要になったりします。また、新規工事を進めるにあたっては、アパートを建てる場所に見合った間取りや家賃設定をすることも求められるため、戦略的な建築をする必要があります。

     

    よろずや不動産は、土地や市場を専門知識とリサーチ力で調査し、お客様のご意向に沿う活用方法を導き出すサポートをしている不動産会社です。

     

    よろずや不動産では、電話やメール、LINEにて相談を受け付け中。アパートの建て替えや、土地の活用、資産化したい不動産のことでお困りの方は、よろずや不動産までお気軽にご相談ください。