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コラム
  • 2021/01/25
  • 建て替えで収益アップ?!賃貸経営で高い収益を得る方法

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    こんにちは。よろずや不動産です。

     

    住宅は、定期的にメンテナンスや修繕を行っていても老朽化は避けられません。また、住宅は入居者へのニーズに対応していくことも求められているため、必要に応じて建て替えを検討する必要があります。

     

    ただし、建て替えには多額のお金が必要になるため、しっかりとした収支計画を立てることが重要なポイントになります。

     

    収益性を上げる建て替えを目指すのであれば、収支のバランスをよくみて計画的な建て替えを目指したいところです。

     

    今回は、土地活用の専門家であるよろずや不動産が、建て替えによって収益をアップさせるポイントをご紹介します。

     

    建て替えにかかる費用の内訳

     

    経営用の住宅とはいっても、ローンを組んで経営していく方法が一般的です。

     

    そのため、ローンを組んだ分は返済していく必要があり、家賃収入から毎月の返済額を引いた額が地主の利益となります。

     

    いくら借り入れるのかによって返済額は変わるため、「建て替えにはどのくらいの費用がかかるのか」「どのくらいの収入があれば健全な経営を目指せるのか」を把握する必要があります。

     

    賃貸として経営をしていく場合は、今後何十年と経営していくことになるため、収支計画をしっかり立てていきましょう。

     

    ここからは、建て替えに必要な費用の内容をよろずや不動産がご紹介します。支出をおさえるコツもご紹介するため、ぜひ収支計画に役立ててください。

     

    解体費用

    建て替える場合には、まず古い建物を取り壊して整地する必要があります。解体にかかる費用は、大きさや所在地によって異なりますが、一般的に木造の場合で坪単価4~5万円、鉄骨造6~7万円、鉄筋コンクリート7~8万円が相場といわれています。

     

    また、解体には重機を使って解体していく場合が一般的ですが、道が狭くて重機が入らなかったり、重機を使って解体することが困難だったりする場合は、人の手で解体する場合もあります。

     

    手間がかかる分、解体にかかる費用は高額になるため、あくまでも目安として捉えておきましょう。

     

    解体費用を安くおさえるコツは、自分でできることは事前に行っていくこと。たとえば、家具・家電は撤去しておいたり、敷地内の雑草や庭木は伐採・除草しておいたりすると効果的です。

     

    解体業者は、あくまでも解体することが作業内容であり、家具や家電などのゴミを捨てることはできません。

     

    作業を遅らせるような問題がある場合は、それだけ日数や手間が必要になるため、数十万~数百万の違いが出るといわれています。事前に解体工事に向けた準備をすることがおすすめです。

     

    解体工事に、補助金や助成金を出している自治体も存在するため、所在地の自治体に問い合わせをすることも安くおさえるコツです。

     

    建築費用

    建築費でかかる金額は、構造や間取り、階数、規模、建物の形状などによって異なりますが、平成30年の建築着工統計によると、木造アパートの建築費用は、1坪55.8万円、鉄骨造は1坪75.7万円という統計が出ています。

     

    もっとも坪単価を大きく左右するのは“構造”で、木造か鉄骨造か、鉄筋コンクリート造かで建築費用の総額が変わることが特徴です。

     

    また、内装や設備のグレードも建築費用に関わる部分ではありますが、グレードを高くすることで、入居者へのアピールポイントになったり、賃料アップができたりします。

     

    建築費用では、その土地のニーズに合った間取りやグレードにするなど、戦略的な建築計画が重要なポイントになります。

     

    諸費用

    見落としがちになる費用が、建築にかかる諸費用のこと。賃貸する物件は、建物だけではなく、駐車場や玄関前などの外構工事や登記費用、税金、火災保険、司法書士への報酬、ローンの手数料などがかかります。

     

    これらは自己資金で支払わなければいけないため、用意しておく必要がある費用といえます。

     

    入居者の立ち退き料

    建て替え前の物件に入居者がいる場合にのみ、検討する必要がある料金です。

     

    そもそも、賃主と賃借人とは“賃主の都合で退去および、契約更新を拒むことはできない”という賃貸契約が結ばれています。

     

    これは、経済的に強者である賃主が理不尽な理由で賃借人の住居を奪わないために設けられている決まりです。正当な事由があれば退去が認められますが、賃借人の理解を得られなければ交渉を行う必要があります。

     

    退去するということは入居者にとって、引っ越し先を探す手間がかり、引っ越しにかかる費用、転居先の敷金や礼金など、予想外の費用がかかります。そのため、立ち退きをスムーズにするために、立ち退き料を支払うことが通例です。

     

    立ち退き料は支払うことに対しても、立ち退き料の金額が決められていることもありませんが、転居先の家賃6ヶ月分と、引っ越し費用分の料金を立ち退き料として支払うことが一般的だといわれています。

     

    収益性アップのポイント

     

    建て替えをして賃貸物件を経営していくのであれば、収入の多い収益物件を目指したいですよね。

     

    そのためには、入居者を常に確保できる状態や、賃料を下げなくても部屋を提供できる状態を維持し続けることが求められます。収益性の高い物件にするためのポイントをみていきましょう。

     

    利回りについての理解を深める

    利回りとは、支払った費用がどれくらいで返ってくるかというリターンの部分を示すものです。

     

    賃貸経営をするのであれば、長期の事業運営となるため、利回りをもとにして収支計画書を作成し、経営の収益性をみるようにしましょう。

     

    一般的に利回りというと、1年間の収益性を確認するための年間利回りで計画していきます。たとえば、5,000万円で建築した物件に対して年間500万円の収入を得ることができるのであれば、年間利回りは10%という算出になります。

     

    アパート経営において、2018年の利回りの相場は、東京や大阪の都心部が5~8%、仙台や名古屋などの地方政令都市は7~9%という調査結果が出ています。

     

    地域によっても需要に違いがあり、景気にも左右されることが特徴です。数年間の収支スケジュールを立て、想定している利回りが下回った場合の対応策も考えておくと、高い利回りを実現化しやすいです。

     

    借入額を少なくする

    戸建てにしても、アパートにしても、賃貸のための物件を建て替えるとなると数千万円の費用が必要になります。

     

    そのため、金融機関から融資を受けて建て替えをすることが一般的ですが、借入額が多い分、返済額は負担になってしまいます。

     

    余裕のない収支計画をしてしまうと、家賃収入に頼って経営していくことになり、一部屋でも空室が出ると苦しい経営状態になってしまいます。

     

    余裕のある経営をしていくためには、自己資金を準備して借入額を少なくすることが有効です。

     

    ニーズに合った物件づくり

    建築する土地の周辺環境は、どのようなニーズが多いでしょうか?大学が近くにあるエリアなら、学生が1人暮らしをしているパターンが多いかもしれませんし、駅の近くならサラリーマンや学生、子どもと同居している家族や、共働き夫婦が多いかもしれません。

     

    自然豊かなエリアや、公園が近くにある環境であれば、小さな子どものいる家族や、ペットとの生活を楽しんでいる人が多いなど、周辺環境は住む人のニーズに変化が生まれることが特徴です。

     

    また、物件づくりをするのであれば、日当たりや生活しやすい間取りなど、生活環境をよくするための設計は大切なポイントになります。

     

    住み心地を左右する生活環境は、周辺環境をもカバーすることができることもあるため、住み心地を重視した設計プランは収益性に大きく関わるといえるでしょう。

     

    住宅以外にも目を向ける

    住宅として貸し出していた建物を建て替えて、再度住宅として経営することもニーズに合っているとはいえますが、周辺環境の変化により、住宅ではないニーズが高まっている場合もあります。

     

    1階部分をテナントにして法人に貸したり、オーナー自身が店舗を出したりして、収益性へつなげるという方法もあるでしょう。

     

    よろずや不動産は、住宅という枠にとらわれずに周辺環境や、そのエリアに求められているニーズから、土地活用を考えていくという柔軟な考え方も収益性の向上には大切だと考えています。

     

    収益アップは入居者目線の経営戦略が鍵

     

    賃貸経営は、入居者の家賃収入があって成り立つものです。空室が出てしまうと、収入を失ってしまうため、返済額が上回り、自己資金から補填しなければいけなくなります。

     

    空室のない状態を目指すのであれば、空室対策を行うことが重要であり、空室対策には、市場が求めるニーズを知る必要があります。周辺環境や周辺の家賃相場、トレンドなどを意識して設計プランを立てていくことは有効です。

     

    よろずや不動産は、土地や市場を専門知識とリサーチ力で調査し、お客様のご意向に沿う活用方法を導き出すサポートをしている不動産会社です。

     

    よろずや不動産では、電話やメール、LINEにて相談を受け付け中。賃貸のための戸建てやアパートの建て替え、土地活用、資産化したい不動産のことでお困りの方は、よろずや不動産までお気軽にご相談ください。