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コラム
  • 2021/02/01
  • “サ高住”に注目するべき理由とは?特徴とメリット
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    こんにちは!よろずや不動産です。今回は、土地活用に人気が集まっている“サ高住”についての解説をします。

     

    サ高住とは、『サービス付き高齢者向け住宅』の略で、高齢者が安心して暮らしていけるような介護サービスが付いているバリアフリー構造の賃貸住宅を指します。

     

    介護が必要と認定された“要介護者”を受け入れている有料の老人ホームではなく、介護が不要な高齢者、または要介護ではあるものの、介護を要するレベルが低い高齢者のための介護施設です。

     

    なぜ、土地活用ではこのようなサ高住に人気が集まっているのでしょうか?土地活用のプロフェッショナルであるよろずや不動産が、土地活用の観点からサ高住の特徴やメリットについてご紹介します。

     

    サ高住とは

     

    高齢者向けの住宅には、有料老人ホームや特別養護老人ホーム、認知症高齢者グループホームなど、さまざまな施設がありますが、サ高住(サービス付き高齢者向け住宅)とは、2011年に『高齢者住まい法』の改正によって誕生したバリアフリー構造の賃貸住宅のことを指します。

     

    床面積が原則25㎡以上あり、トイレや洗面所の設備が整っていること、最低でも安否確認・生活相談の提供サービスが付いていることなどの条件が定められている建物のことを指します。

     

    高齢者向け住宅といっても提供するべきサービスは簡素であるため、食事や入浴などの介護サービスを設置する必要もなく、一般的なアパートやマンションなどの賃貸住宅に近い建物であるといえます。

     

    しかしながら、充実した介護サービスを提供する施設を併設することで、入居者を介護サービスに誘導できたり、周辺住民にもサービスを提供できたりと、別途介護報酬を得ることができるため、ほとんどのサ高住が介護保険サービスの事業所を併設しています。

     

    最低条件である安否確認と生活相談のみを提供しているサ高住は少ないことが現状です。

     

    サ高住が注目される背景とメリット

     

    土地活用を考えるうえでは、社会の背景やニーズの把握が欠かせません。サ高住が注目されている背景について、よろずや不動産がご紹介します。

     

    超高齢社会による高齢者の増加

    日本はすでに超高齢社会といわれる時代に突入しています。さらに、突入している現在も高齢者の増加は続いており、2025年には全人口の30%が高齢者になり、2040年には40%に達すると見込まれています。

     

    そもそも超高齢社会とは、全人口の21%を占めている状態になった場合に表す言葉であるため、今後の予測として出されている30%や40%という数値が、いかに高齢者の割合が多い社会なのかがわかりますね。

     

    高齢者の増加によって、必然的に高齢者のための住宅や施設のニーズは高まり続けています。今後はアパートなどの一般的な賃貸住宅よりも、高齢者向けの賃貸住宅であるサ高住は空室になりづらく、安定した収益が期待できるとみられています。

     

    郊外であっても活用しやすい

    アパートやマンションなどの賃貸住宅として活用する場合、駅近や商業施設など利便性のよさを重視しますが、サ高住の場合は利便性よりも住環境を重視するニーズが多いです。そのため、比較的郊外であっても活用しやすいというメリットがあります。

     

    一般的な賃貸住宅や駐車場としての経営が難しいような場所でも、ニーズを生むことができる可能性があることもサ高住が注目を集めている要因です。

     

    節税になる

    土地は所有しているだけで固定資産税がかかりますが、固定資産税は建物の時価70~80%が目安となっているため、空地で保有しているよりも低い金額が課税されます。

     

    さらに、建物を貸すことで評価額は下がるため、節税対策になります。固定資産税額は相続税の算出にも用いられるため、固定資産税の評価額を下げることは、相続税の節税にもつながります。サ高住は、相続税対策としても有効であると注目されています。

     

    優遇措置を受けられる

    高齢社会は、介護が受けたくても受けられない介護難民や、介護疲れの精神的な疲弊から起こる高齢者虐待、高齢者が高齢者を介護する老老介護など、さまざまな問題を引き起こしています。

     

    国はこのような問題を解消するためにも、高齢者やその家族が安心して暮らせる住居を増やすため、補助金や税制面での優遇措置が行われています。さらに、サ高住は住宅整備事業の支援の対象にもなっているため、国や自治体に協力を仰いでコストをおさえながら建築することも可能です。

     

    高齢社会が進行しているからこそニーズのある建物であり、国や地方公共団体からも求められているため、多方面から支援を受けることができます。

     

    社会貢献できる

    高齢社会は、私たちにとって身近な問題であり、誰しもが直面しうる問題です。従来の施設だけでは対応できないほどに介護業界はひっ迫した状態であり、入居費用をおさえられる特別養護老人ホームでは、常に入居者が待機していることが現状です。

     

    サ高住の建築は、このような問題点を解消するために有効な建物であり、社会貢献につながるほどの土地活用であるといえます。

     

    サ高住の注意点

     

    魅力的な特徴を持つサ高住ですが、注意したい点もあります。サ高住ならではの注意点についてみていきましょう。

     

    多額の投資が必要

    サ高住には、高齢者が安心して暮らせるために床面積や設備に対して条件が定められています。サ高住としての要件を満たした建築は、設備を合わせると億単位の費用が必要になるため、一般的なアパートやマンションに比べて投資額が大きくなることもあります。

     

    また、サ高住として建築した建物は、間取りや共有部も高齢者にとって快適な構造になっています。後々賃貸物件にするなどの転用が難しいため、将来を見据えて建築することがおすすめです。

     

    介護事業者選びが重要

    経営を成功させるためには、ほかの介護施設との差別化ができる質のよいサービス提供が求められます。そのため、介護事業者選びは重要であり、よい事業者が見つかるまでは時間や手間がかかることがあります。

     

    そこでおさえておきたいことが、介護事業者を決めるコツ。介護事業者選びの際は、賃料を重視するのではなく、実績を重視することがかしこい選び方です。

     

    豊富な実績を持つ介護事業者は、これまでにさまざまな試行錯誤を重ねて経営しているため、今後の介護業界にも対応できる柔軟性を持ち合わせている可能性が高いです。今までの介護実績に注目して比較検討していきましょう。

     

    法や制度の改正が起こる可能性がある

    サ高住は2011年に創設された比較的浅い制度です。未だ高齢者の増加は進んでおり、今後も社会に合わせた法改正や制度改正が行われることもあり得ます。今後の動きにも対応できるような対応力が必要な土地活用でもあるため、注意が必要です。

     

    サ高住の4つの経営方法

     

    サ高住の経営には経営方法が4種類あります。それぞれに魅力がありますが、経営方法の違いによって収益にも差が生まれるため、サ高住を経営するのであれば、4つの経営方法をおさえておきましょう。

     

    1.事業者に貸し出す方法

    建築したサ高住を事業者に貸し出し、賃料を事業者から受け取るという方法です。経営や設備のメンテナンスを行う必要がないため、ランニングコストがかからないメリットがあります。

     

    空室や家賃の滞納、入居管理、クレーム対応などをすべて事業者に委託する方法なので、経営のための手間がかからないことが特徴です。また、賃料保証をして契約することが一般的なので、収益性にかかわらず安定した収入を得ることができます。

     

    ただし、事業者へ委託している分、手数料として支払うべきお金も発生するため、自分自身で経営するよりも低い収入であることはデメリットでもあります。また、事業者を見つけるまでは収入がなく、事業者が破綻したと同時に収入も途切れます。事業者に依存した経営になるということは踏まえておきましょう。

     

    2.テナントとして貸し出す方法

    建築したサ高住への入居者募集や契約などをすべて自身で請け負い、介護サービスは外部事業者に委託して経営していく方法です。

     

    この方法では、入居者の賃料および介護サービスを委託している事業者からもテナント料を受け取ることができるため、高い収益性があることが魅力です。

     

    ただし、空室率がそのまま収益につながるため、満室を維持するための工夫や、良質な介護事業者との契約が必要であり、経営のための知識や労力が必要になります。

     

    3.委託する方法

    委託する方法は、サ高住の運営を請け負い、介護サービスは外部の事業者に委託するという方法です。

     

    テナントとして貸し出す方法と似ていますが、テナントの場合とはお金の動きが異なります。委託する方法では、まず賃料も介護サービス料も経営者が受け取り、介護事業者へは手数料を支払って、介護サービスを依頼するという方法です。

     

    テナントで貸し出す方法であれば、入居者の数に関係なく毎月一定の額が入ってきますが、委託する方法では入居者の数に左右された収入になります。ただし、空室がないような場合はテナントでの貸し出しに比べて収益性が向上することが特徴です。

     

    4.介護サービスも運営する方法

    地主自らが介護サービスも行う方法です。この4種類の経営方法の中で1番収益性の高い方法といえます。

     

    ただし、介護業界は高齢者の増加に伴い、深刻な人手不足にも悩まされています。良質な介護サービスを立ち上げること自体が難しく、新規で介護サービスを立ち上げても人材の確保に苦戦することが今の現実です。

     

    高い収益性があっても、この方法が選ばれることはないような現状となっています。

     

    サ高住を土地活用の1つとして考えよう

     

    土地活用として注目度の高いサ高住についてご紹介しました。サ高住には社会貢献といえるほどの魅力や、高いニーズがありますが注意するべき点もあるため、安易に進めることはできません。

     

    また、経営方法によって収益性にも差が生じるため、先を見据えた戦略を立てることが重要です。

     

    よろずや不動産は、土地や市場を専門知識とリサーチ力で調査し、お客様のご意向に沿う活用方法を導き出すサポートをしている不動産会社です。

     

    よろずや不動産では、サ高住の建築だけではなく、賃貸のための戸建てやアパートの建て替えなど、あらゆる視点からお客様にとって最適な土地活用を導き出します。

     

    よろずや不動産では、電話やメール、LINEにて相談を受け付け中。資産化したい不動産のことでお困りの方は、よろずや不動産までお気軽にご相談ください。