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コラム
  • 2021/02/10
  • 戸建て賃貸経営を成功させるために知っておきたいポイント
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    こんにちは!土地活用の専門家よろずや不動産です。

     

    賃貸経営といえば、アパートやマンションで行うことが一般的ですが、戸建てを賃貸にして貸し出すことも土地活用としておすすめな方法です。

     

    なぜなら、戸建ては供給数が少なく、子育て中の世代や、ペットを飼っているご家庭など、戸建てでのんびりとした暮らしを望む人は一定数存在するから。

     

    また、戸建ての賃貸経営だからこそのメリットがあるため、所有している土地や建物を戸建て賃貸として活用することもおすすめな方法といえます。

     

    今回は戸建て賃貸の魅力や経営を成功させるためのポイントを、土地活用のプロであるよろずや不動産が解説します。

     

    戸建て賃貸経営のメリットとは

     

    戸建ての賃貸経営だからこそ感じられる魅力についてみていきましょう。

     

    メリット1.管理がしやすい

    アパートやマンション経営のように複数の入居者を抱えている場合は、入居者がいる数だけ管理する手間やコストがかかります。たとえば、入金状況の管理や問い合わせ、クレームの対応、退去時のリフォーム手配など。

     

    一方、戸建ての場合の管理対象は1世帯のみであるため、必然的に管理対象は1世帯のみになります。

     

    また、アパートやマンションの場合、敷地内の清掃や除草などの管理もオーナー側が行ったり、委託したりする必要がありますが、戸建ての場合は敷地も居住スペースとして貸し出すためオーナーが管理する必要がありません。

     

    このような理由から、手間をかけずに管理できるメリットがあります。

     

    メリット2.入居期間が長い傾向にある

    アパートやマンションの場合には、単身者や夫婦のみで暮らす割合が多いですが、戸建て賃貸に入居を希望する入居者は子どものいるファミリー世帯や、のんびりした暮らしを望んでいるご夫婦などが多いです。

     

    その場合、学区や住みやすさを重視して選ぶため、アパートやマンションに住む場合と違って長く住み続けることを目的としている傾向があります。

     

    入居期間が長い分、退去時や空室対策のためのリフォーム工事の必要な回数を減らすことができるため、安定した収入を得られる期間が長いなどの魅力があることも戸建て賃貸の魅力です。

     

    メリット3.アクセスが重要視されていない

    アパートやマンションの場合は、立地のよさが重要視される傾向にありますが、戸建て賃貸の場合は学校への通いやすさや遊べる公園の有無、静かな住環境などが重要視される傾向にあります。

     

    車やバイク、自転車などを置くスペースがあるのであれば、多少駅までのアクセスが不便という条件でも、入居者のニーズに合った立地であることが期待できます。

     

    入居者が駅までのアクセスを重要視していないため、物件探しの際には優位性が出てくることもポイントです。

     

    メリット4.競合が少ない

    賃貸経営をするうえではニーズに合わせた間取りや住空間、家賃設定などが求められます。周辺に競合となる住宅があるのであれば、家賃や付加価値で差をつける工夫が必要です。

     

    しかし、戸建て賃貸であれば、そもそも戸建て賃貸の供給量が少ないためアパートやマンションは競合になりません。ライバルとなる競合がいないため、空室対策のための賃料調整が必要ないことも戸建て賃貸の強みです。

     

    メリット5.入居者の質が高い

    アパートやマンションのタイプよりも戸建て賃貸は入居者の質が高い傾向にあります。その理由の1つには、高い賃料が支払えるほどの収入を得ていることがあげられます。

     

    戸建て賃貸の家賃は床面積や駐車スペースなども含んでいるため、周辺のアパート・マンションの相場よりも高い傾向にあります。また、その土地で長く暮らす意思がある入居者が多いため、安定した生活を送っていることも、入居者の質に関わる理由です。

     

    このような理由によって、家賃の滞納などのトラブルが発生しにくいというメリットがあります。

     

    メリット6.初期費用がおさえられる

    複数の入居者に対応できるような建物と違って、戸建て賃貸は1世帯のみの住環境を整えれば経営することができます。

     

    初期費用をおさえて借入金を少なくできるため、ローンの返済額をおさえることができます。短い期間でローンを返済し終えると、将来の金利上昇による返済額増加のリスクを負うことも少なくなるというメリットもあり、初期費用と今後のリスクをおさえながらの経営を目指している方にはおすすめな土地活用方法です。

     

    メリット7.利回りが高い

    たとえば1,000万円で購入した戸建てを家賃15万円で貸し出した場合、単純計算すると利回りは18%と算出できます。

     

    一方、2020年に行われた『不動産投資家調査』によると、都内の人気が高いエリアに立地するアパートの利回りが4%台であるため、いかに戸建ての利回りが高いかがわかります。

     

    戸建て経営だからといって、必ず高い利回りになると断言はできませんが、土地活用において利回りは重要な部分であるため、土地活用を検討するうえでは大きな魅力といえます。

     

    戸建て賃貸経営のポイント

     

    たくさんの魅力がある戸建て賃貸ですが、経営を成功させるためにはいくつかのポイントをおさえておくことが大切だとよろずや不動産は考えます。ここからは戸建て賃貸を経営していくためのポイントをみていきましょう。

     

    家賃設定

    アパートやマンションの経営でも重要ですが、戸建て賃貸を経営するうえも重要になることは家賃の設定です。

     

    それなりに需要があり、アパートやマンションとは競合にならないとはいっても、エリアの相場範囲内で家賃設定を行うことが求められます。ただし、供給量が少ない戸建て賃貸では参考する物件がないため、家賃設定は難しいものがあります。

     

    そのため、戸建て賃貸物件の家賃設定は周辺の賃貸マンションや駐車場代を参考にして設定していくことが一般的です。

     

    しかし、高い需要が見込める場合は相場よりも高い家賃設定で経営していくことも可能です。その土地のニーズを知って家賃設定をしていくことが重要なポイントといえます。

     

    定期的なメンテナンスを行う

    戸建て賃貸は敷地内の管理も入居者が行うため、管理する手間が少なくて済むメリットがありますが、管理する手間を省く分、退去したときの修繕費用やリフォーム費用は高額になります。

     

    アパートやマンションに比べても住戸面積は広いため、退去時のリフォーム費用は高くなる傾向にあるのです。このような退去時のコストをおさえるためには、定期的にメンテナンスを行うことが有効です。

     

    また、定期的なメンテナンスは退去時のコストをおさえるほかにも、入居者が安心して住み続ける信頼づくりにも効果があるため、入居者が長く住み続ける理由にもなります。

     

    アピールポイントを作る

    競合が少ないことがメリットではありますが、優位性をさらに持つためにもアピールポイントを作ることは有効です。

     

    たとえば、「2台以上駐車可能なスペースがある」「ペットの飼育が可能である」「子どもが遊べる公園が近い」「ガーデニングを楽しめる庭がある」「収納力のあるパントリーがある」「日当たりのよいリビング・ダイニング」など。

     

    アピールポイントは多く作って戸建て賃貸の魅力を伝えましょう。

     

    戸建て賃貸経営の注意点

     

    ここからは、戸建て賃貸を経営するうえでの注意点をよろずや不動産がご紹介します。戸建て賃貸経営の成功を目指すのであれば、注意点もおさえておきましょう。

     

    土地を購入して新築を建てる経営方法は向いていない

    戸建ての賃貸経営は多くのメリットがあり、高い収益性もあることが魅力です。ただし、あくまでも所有している土地活用の1つとしての検討がふさわしいということをおさえておきましょう。

     

    というのも、土地購入と新築戸建てという大きな初期費用を投資するほどの利益を出すことは難しいからです。戸建て賃貸経営はすでに土地や建物を所有している場合に有効な活用方法であることをおさえておきましょう。

     

    もしも土地や建物がない状態で経営を行うのであれば、中古物件を選ぶと利益に期待できます。

     

    家賃収入がゼロになるリスクがある

    戸建て賃貸は長く安定した収入が見込めますが、1世帯のみに貸しているため、入居している世帯が退去してしまうと家賃収入は途絶えてしまいます。

     

    家賃収入がない状態であっても、戸建てを所有していることには変わらないので、固定資産税や火災保険料、ローンの返済など必要なコストは発生します。

     

    また、入居者がいない家の管理は家の持ち主が行うため、除草や空気の入れ替え、清掃などメンテナンスを行う必要性も発生します。入居者の退去がわかり次第、空室対策を行うようにしましょう。

     

    100万円を超えるリフォームが必要になることもある

    アパートやマンションと比べて入居者が長く居住する傾向にあるため、退去に伴うリフォームの発生頻度は少ない戸建て賃貸ですが、住戸面積や設備、居住期間の影響で1回にかかるリフォーム費用が高額になることがデメリットでもあります。

     

    戸建て賃貸の経営を検討するのであれば、リフォームの出費を見込んだ家賃設定を行うようにして、負担を少なくすることがポイントです。

     

    戸建て賃貸経営は注意するポイントに目を向けることが成功のカギ

     

    戸建て賃貸は経営者にとってのメリットが多くあるため、土地活用として検討がおすすめな方法です。しかし、メリットばかりに注目しすぎた経営は成功できるといえません。

     

    高額なリフォームが必要になることや、空室になってしまったときのリスクの要因があるという点も理解して計画的に経営することが成功のカギといえます。

     

    ただし、しっかりと注意点を踏まえていればメリットを最大化した戸建て賃貸を経営できます。すでに土地や建物をお持ちの方はご自身の土地や建物で経営していくことも検討してみてはいかがでしょうか?

     

    よろずや不動産は、土地やその地域のニーズを専門知識とリサーチ力で調査し、お客様のご意向に沿う活用方法を導き出すサポートをしている不動産会社です。

     

    よろずや不動産では、電話やメール、LINEにて相談を受け付け中。賃貸のための戸建てやアパートの建て替え、土地活用など、資産化したい不動産のことでお困りの方は、よろずや不動産までお気軽にご相談ください。