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コラム
  • 2021/02/15
  • 不動産を相続したときのやるべきことと節税方法を解説
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    こんにちは!よろずや不動産です。

     

    もし、不幸にも親や親族のような身近な人が亡くなってしまい、そのタイミングで不動産を相続することになった場合、どのような手順や相続方法があるかご存知ですか?

     

    相続した場合は、相続財産を適切に整理し、誰が相続人になるのかを把握したうえで、納付期限までに相続税を納付しなければなりません。

     

    それぞれの手続きを円滑に進めるには、事前にどのような対応が必要になるのかを把握しておくことが大切です。今回は不動産のプロであるよろずや不動産が、不動産を相続した場合の手順や相続税の節税方法を解説します。

     

    相続発生時の基本的な流れ

     

    相続税を納付するまでには10ヶ月間の猶予期間が定められていますが、それまでにも必要に応じて相続放棄の検討や準確定申告などの対応が必要です。

     

    相続人や関係者が大勢いる場合は、より余裕のあるスケジュールを心掛けましょう。

     

    相続財産の洗い出し

    相続財産には預貯金や現金のほか、株式や投資信託、生命保険金などが含まれます。

     

    もちろん、不動産も立派な相続財産になるため、適切に処理する必要がありますが、不動産はその他の相続財産と異なり、評価方法が複雑であり、容易に売却できないことから、取り扱いが難しくなるのが一般的です。

     

    相続人の確認および関係者への周知

    相続人を選ぶには遺産分割協議により「誰が何を相続するのか?」を決定します。

     

    基本的には民法で定められた法定相続人で話し合いを進めますが、実際に相続人になるのは必ずしも法定相続人である必要はありません。

     

    法定相続人は家族構成や子どもの有無によって異なるため、対象者が誰になるのかを正しく把握する必要があります。

     

    もし、被相続人が自分の意志で財産を継承する人物を決めている場合は、遺言書を遺している可能性もあります。

     

    遺言書がある場合はそちらに記載された内容が優先されます。

     

    相続放棄の検討(相続開始から3ヶ月以内)

    「相続を放棄するなんてもったいない」と思うかもしれませんが、なかには借金や連帯保証人としての債務のような負の遺産が遺っていることもあります。

     

    仮に、一定額相当のプラスの財産があったとしても、それ以上にマイナスの財産がある場合は、必要に応じて相続放棄を検討します。

     

    相続放棄は、相続の開始から3ヶ月以内に家庭裁判所に対して申し立てをしなければいけません。

     

    準確定申告(相続開始から4ヶ月以内)

    事業所得や不動産所得があったり、2ヶ所以上から給与をもらっていたりする場合、確定申告をしなければいけません。

     

    もし、相続人が亡くなった際、確定申告が必要な所得があれば、相続の開始から4ヶ月以内に準確定申告を行うことが必要です。

     

    相続税の納付(相続開始から10ヶ月以内)

    相続財産の合計(遺産総額)から基礎控除額を差し引いた金額がプラスになれば、相続税の納付義務が発生します。

     

    「相続税なんてすごいお金持ちの家庭にだけ関わりがある話じゃないの?」と思われるかもしれませんが、2015年の相続税法の改正前までは相続税の支払い対象がおよそ100人中4人だったことに対し、改正後はおよそ100人中8人が相続税を支払う対象になっています。

     

    今後も相続税の増税により納税の負担が増える可能性がありますし、基礎控除額の削減により、これまで相続税の納付義務がなかった人でも数年後には納付対象になっている可能性もあります。

     

    相続税の計算方法

     

    相続税の計算方法は手順が多く、少し複雑です。

     

    ただし、所得税の経費のように「この項目はどのように計上すればよいのだろうか?」と迷うようなことは少ないため、一つずつ内容を理解しながら読み進めれば適切に計算できるようになるはずです。

     

    ここからは相続税の計算方法を具体的に解説します。

    遺産総額を算出する

    預貯金や現金、生命保険金や死亡退職金などであれば、その金額がそのまま遺産の対象額として計算されます。

     

    また、株式や投資信託なども相続発生時の時価総額をもとに算出されるため、それほど、複雑ではありません。

     

    ですが、不動産の場合は土地と建物とでそれぞれ計算する必要があり、評価方法も複雑になることが多いです。

     

    基礎控除額を算出する

    相続税の基礎控除額は、法定相続人の人数をもとに計算します。

     

    【基礎控除額の計算式】

    基礎控除額=3,000万円+600万円×法定相続人の人数

     

    そして、基礎控除額を算出すると、次は課税価格を計算します。

     

    【課税価格の計算式】

    課税価格=遺産総額ー基礎控除額

     

    もし、遺産総額から基礎控除額を差し引いた結果、課税価格がゼロもしくはマイナスになれば、相続税の申告および納付は不要です。

     

    法定相続分をもとに仮の相続税額を算出する

    課税価格を算出すると、次は法定相続人の相続割合をもとに全体の相続税額を算出します。

     

    基本的に、法定相続人は配偶者とその子どもですが、家族構成によっては対象者が変わります。

     

    相続税の金額を算出するためには、法定相続分をもとに相続財産を割り振るように決められています。

     

    これは『誰がいくらの財産を継承するのか?』に関わらず、相続税の総額を統一するために必要な計算です。

     

    相続税の税率は課税価格に応じて、少しずつ高くなります。

     

    相続人ごとの税率を適用する

    相続税の総額が確定したら、次は具体的に『誰が何割の財産を継承するのか?』をもとに、一人ひとりの相続税を計算します。

     

    例えば、遺産総額の50%を継承する人がいれば、その人は相続税の総額の50%を負担します。

     

    また、相続税は相続人の属性により、相続税が安くなる配偶者控除などの軽減処置や逆に負担が増えてしまう2割加算などがあります。

     

    ここまでの計算が完了すると、それぞれが負担する相続税が確定します。

     

    相続に有効な節税対策について

     

    相続税の計算方法は複雑ではありますが、その分、有効な節税対策も存在します。

     

    正しく活用することで、納付額の削減につながりますので、ぜひ参考にしてみてください。

     

    不動産による相続対策

    不動産は相続対策として、とても有効です。

     

    現金1億円はいうまでもなく1億円の資産として評価されますが、1億円で購入した不動産の相続税評価額は1億円よりも少なくなるケースがほとんどです。

     

    例えば、小規模宅地等の特例を活用すれば住居用のマイホームなどは、一定の条件を満たすことで土地の評価額を80%も減額できますし、対象の不動産がアパートや賃貸マンションとして他の入居者に貸し出している場合でも、条件を満たせば土地の評価額を大きく軽減させることが可能です。

     

    ただし、賃貸経営には空室問題や老朽化のようなさまざまなリスクが起こります。

     

    そのため、相続対策のためだけに、むやみに投資用物件を購入することはおすすめできません。ですが、節税に適した場合もあるため、専門家に相談することが望ましい方法だといえます。

     

    税額軽減制度を適用する

     

    相続人が被相続人の配偶者である場合、1億6,000万円または法定相続分との大きい金額までは相続税が課税されません。

     

    そう聞くと「相続人が亡くなった場合、配偶者がよりたくさん相続すれば相続税が安くなるのではないか?」と思うかもしれませんが、実はそんなに単純な話でもありません。

     

    確かに、配偶者控除を最大限に活用することで、一時的に相続税は安くなりますが、数年後、もし残された方の配偶者も亡くなってしまった場合、2次相続が発生します。

     

    2次相続では配偶者控除が使えないため、残された相続人には高額な相続税が課せられてしまうケースもあります。

     

    軽減制度は相続税対策として有効な手段の一つですが、目先の相続税だけに着目するのではなく、近い将来におとずれるであろう2次相続も考慮したうえで、それぞれが相続する財産を検討するべきです。

     

    他にも、未成年者控除や障害者控除などの制度も設けられているため、該当する場合は手続きに漏れがないように注意しましょう。

     

    過去の節税対策をしていないか確認する

    万が一、相続税の申告内容に誤りがあると、重加算税や延滞税が課せられてしまいます。

     

    相続税を計算するには相続財産を漏れなく計上することが大切ですが、相続が開始されるよりも以前に、生前贈与や相続時精算課税制度のような財産の受け渡しがあれば、相続税の計算対象に含まれていないかをしっかりと確認しましょう。

     

    もし、申告内容に誤りがあれば、必要以上に税金を支払わなければいけなくなるため要注意です。

     

    不動産の相続は高度な専門知識が必要

     

    普段は円満な人間関係を築けていたとしても、経済的な事情が関わることで、それぞれの意見がぶつかり合い、争いになってしまうこともあります。

     

    「うちの家族はみんな仲がよいから大丈夫」と考える人もいるでしょうが、もし相続のタイミングでたまたま借金があり、経済的な問題を抱えていたとしたら、少しでも多くの遺産を手に入れたいと思うのは仕方ないことかもしれません。

     

    深刻に考えすぎる必要はありませんが、無計画にものごとを進めてしまうのも危険です。

     

    一般的な知識や相続税の計算方法などであれば、書籍やインターネットの情報で解決できますが、細かな専門知識や適切な対処方法を理解できていなければ、大きなトラブルに発展する場合もあります。

     

    相続税のような大きなお金の取り扱いは、人生に何度もおとずれるようなイベントではないため、初心者がゼロから勉強して、完璧な対応をするのは想像以上に難しいことです。

     

    円滑に手続きを進めるためにも、また親族同士で不信感を抱かないためにも、専門家に依頼することは悪い選択ではないはずです。

     

    1人で悩まず、まずは、中立性があり、専門知識を持っているよろずや不動産へご相談ください。

     

    よろずや不動産は、確かな専門知識でお客さまのご意向に沿う方法を導き出し、お客さま目線の不動産活用方法をご提案しています。

     

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