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コラム
  • 2021/03/01
  • 空室が長引く原因とは?オーナーができる空室対策を紹介

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    こんにちは!よろずや不動産です。

     

    安定した賃貸経営を継続していくには空室対策が重要です。空室期間が長期化すれば経営にとって大きなマイナスになりますし、空室によって失われた家賃の損失は二度と戻ってきません。

     

    毎年、2月〜3月頃は、新生活に向けて生活環境が変わりやすい時期であり、入居者が入れ替わることも珍しくありません。もしも、4月以降も空室が続いてしまうと、空室期間が長期化してしまう恐れもあり、そうなれば損失もより一層大きくなります。

     

    空室が埋まらない原因とその対策を理解することで、安定した賃貸経営の維持につながります。今回は不動産を資産に変える専門家、よろずや不動産が有効な空室対策をご紹介。一つ一つ原因を解消して、具体的な対策につなげましょう。

     

    空室期間が長引く原因とできる対策とは

     

    空室期間が長引く原因には、地域の特徴や物件の構造により、さまざまなことが考えられます。ただ、今回よろずや不動産がご紹介する空室対策は多くの物件で見直すことができる対応策です。オーナーができる対策を確認していきましょう。

     

    周辺相場と競合物件を調査する

    入居希望者が仲介会社に訪れるタイミングでは、ある程度住みたい物件の目星をつけています。

     

    特に最近では、インターネットで周辺の家賃相場を把握し、条件を絞ったうえで物件を検索するため、家賃設定が希望額を上回っていると、検索結果として表示されず、入居希望者の目に留まることはありません。

     

    自身の所有物件が近隣の家賃相場よりも著しく高い場合は、家賃の値下げも検討する必要があります。

     

    場合によっては、敷金や礼金などの初期費用を下げることも有効でしょう。そのため、賃貸経営では、その地域の需要と供給を把握することが大切です。

     

    自身の物件の特徴を知る

    賃貸経営で重要なのは『自分が最高だと思う物件』ではなく『入居者に納得して住んでもらえる物件』を準備することです。

     

    家主側は必要だと考えている設備や間取りでも、入居者はあまり求めていないようなケースも意外と多いです。

     

    また、当然ですが、入居側の予算には限度があります。

     

    オーナーの独りよがりにならないように、建物や設備をグレードアップする場合は「初期投資額をどれくらいの期間で回収できるか?」を計算し、費用対効果のある対策が必要です。

     

    入居者ターゲットを見極める

    地域の特徴や建物の間取りによって、対象となる入居者の属性が変わります。

     

    最新の『人気設備ランキング』などを参考にしつつ、入居者ごとに喜んでもらえそうな設備を検討しましょう。

     

    特に『オートロック』『宅配ボックス』『インターネット無料化』などは、ここ数年間、安定的な人気を集めています。

     

    また『一人暮らしか?ファミリー暮らしか?』だけではなく『女性限定』『ペット可』『学生用シェアハウス』のように、地域の特徴にあわせて物件に独自性を持たすことで、他の物件との差別化にもつながります。

     

    外国人や高齢者、生活保護受給者などは、ほかの物件の入居者審査で断られてしまうこともあるため、入居先が見つかるのであれば、多少、希望の条件とあっていなくても選んでもらえる可能性が高いです。

     

    少し工夫が必要ですが、うまくなじんでもらうことができれば、長期的に入居し続けてもらえるはずです。

     

    仲介会社への適切な物件アピールをする

    問い合わせや内見依頼が少ない場合、室内をリフォーム・リノベーションしたり、高品質な設備を備え付けたりすることは有効な方法です。

     

    ただし、入居者に受け入れてもらえるような住環境を実現できたとしても、その魅力を正しく伝えられていなければ入居希望者は集まりづらく、そもそも見てもらうことすらできません。

     

    もしも、入居希望者からの問い合わせや内見の依頼が少ない場合は、物件情報が十分に周知されていない可能性があります。

     

    仲介会社に入居付けを依頼する場合は、不動産ポータルサイトを確認し、所有物件が魅力的に掲載されているかチェックしましょう。

     

    もし物件紹介の文章やアピールポイントの内容に問題があれば、改善の余地がありますし、備え付けられているはずの設備が記載されていない場合は、仲介会社に指摘して漏れなく更新してもらうことがポイントです。

     

    また、写真の品質が低かったり枚数が少なかったりする場合は、こちらから掲載してほしい写真を提供することも有効な方法です。

     

    もし予算が確保できるのであれば、室内の動画や360度パノラマ映像なども差別化を図るうえでは効果的でしょう。

     

    仲介会社と相談し、問い合わせや内見の依頼が増えるような対策が必要です。

     

    物件のメンテナンスを怠らない

    一方、問い合わせや内見の依頼が一定数あるにも関わらず、なかなか契約に結びつかないのであれば、物件そのものに問題がある場合があります。

     

    アパートのような集合住宅であれば、入居者の生活に欠かせない廊下やエントランスなどの管理は重要ですが、空室になっている室内の衛生状態が見落とされているケースは意外と多いです。

     

    特に排水管のメンテナンスには注意を払いましょう。

     

    誰も住んでいない状態が長期間続くと、排水管内の水が蒸発してしまい、その結果、下水管から虫が侵入してきたり、汚臭が充満したりと、不衛生な状態になってしまいます。

     

    管理会社に定期清掃を依頼していたとしても、家主が長期間、室内の状態を把握していないのは問題です。

     

    いつ入居希望者が内見しにきても悪い印象を与えないような状態を保ちましょう。

     

    サブリース契約は安心できるか?

     

    根本的な空室対策とは異なりますが、空室期間の賃料の損失を避けるには、不動産会社の一括借り上げによるサブリース契約も有効だとされています。

     

    確かに、サブリース契約により管理業務を不動産会社に一任することで、その間の賃料は不動産会社から保証してもらえるため、空室の心配はありませんし、物件管理や入居者付けの苦労もなくなります。

     

    ですが、サブリース契約には、賃料を一方的に改悪されてしまったり、契約解除の条件が複雑であったりと、さまざまな問題を抱えていることが現状です、不動産会社とのトラブルになることも珍しくありません。

     

    全てのサブリース契約に問題がある訳ではありませんが、もし検討する場合は、いつも以上に契約内容を確認し、本当に必要な契約なのか、冷静に判断するべきです。

     

    満室経営を維持できるような体制も重要

    賃貸経営に空室対策が大切なのは間違いありません。ですが、できる限りなるべく空室を発生させず、ずっと満室経営を継続させることも重要だとよろずや不動産は考えます。

     

    人が生活をしていると人間関係のようなトラブルはつきもの。なかには『深夜に騒音を出す人』や『ゴミ出しのルールを守らない人』もいるかもしれません。

     

    例え入居者からのクレームがなかったとしても、全ての人が満足した状態で生活しているとは限りません。

     

    そのため、注意を払うべきなのは、近隣住民との争いを避けるために、ずっと我慢し続けている『サイレントクレーマー』の方であるともいえます。

     

    全ての問題に対して、完全に対応できる訳ではありませんが、今住んでいる入居者の立場に立ち「不満やストレスに感じていることはないか?」「何か困っていることはないか?」などを意識することで、問題点を見つけることができるはずです。

     

    新規入居者を募集するには、部屋をキレイに清掃したり、仲介会社に手数料や広告料を支払う必要があります。そして何より空室期間の賃料はそのまま売上のマイナスに直結します。そう考えると、新規入居者を募集するよりも退去を未然に防止する方がずっと効率的です。

     

    費用面にしても、精神面にしても、満室経営を継続させることが、もっとも重要な空室対策だといえます。

     

    有効な空室対策が賃貸経営を成功に導く

     

    安定した賃貸経営を継続するにはさまざまな課題を解決する必要があります。そのなかでももっとも大きなポイントになるのは、やはり空室対策です。

     

    有効な空室対策を施すことで、賃貸経営の成功に大きく近づくことが期待できます。今回ご紹介した対策を一つ一つ検討して実行し、空室対策を行っていきましょう。

     

    自分だけで解決することが難しければ、不動産管理会社や仲介会社などに相談し、信頼関係を築くことで、目先の空室を埋めるだけではなく、長期的にも大きな安心につながります。

     

    よろずや不動産は、これまでに蓄積したさまざまな経験やノウハウをもとに、お客さまにあった適切な空室対策を提案しています。

     

    よろずや不動産は電話やメール、LINEにて相談を受け付け中です。不動産のことでお困りの方は、よろずや不動産までお気軽にご相談ください。