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コラム
  • 2021/03/09
  • 賃貸経営には保険加入が必須!その理由と保険の種類について

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    こんにちは!よろずや不動産です。

     

    長期間、賃貸経営を続けていると火災や自然災害など不測の事態がつきものです。

     

    世界的にも日本は地震大国と言われるほど地震が多い国であり、特に最近では台風による大きな被害も毎年のように報道されています。

     

    また、自然災害が発生する以外にも、修繕時には空室期間が発生したり、経営している建物の破損によって通行人に怪我を負わせてしまったりとリスクはつきもの。

     

    安心して賃貸経営を続けるには、このようなトラブルにも対応できる柔軟な対策が求められます。今回は土地を資産化することに特化したよろずや不動産が賃貸経営に必要な保険についてご紹介します。たしかな知識を身につけて安定した賃貸経営を目指していきましょう。

     

    賃貸経営者が加入するべき保険の種類

     

    もしも、火災や地震によって建物に破損や倒壊のような被害を受けてしまうと、物件の規模次第では修繕に数十万〜数百万の支出が発生するため、経営面でも大きなマイナスになってしまいます。

     

    そのため、安定した賃貸経営を目指すのであれば、適切な保険選びが大切です。

     

    適切な知識を身につけることで、自分にあった最適な保険や特約を選択できるようになるため、保険への知識を身につけておくことがオススメです。ここでは、賃貸経営に加入がオススメな保険についてよろずや不動産がご紹介します。

     

    意外と補償範囲が広い火災保険

    火災保険にはいくつかの種類があります。そのなかで、もっとも一般的な火災保険が『住宅火災保険』でしょう。住宅火災保険は火災だけでなく、落雷、ガス爆発、台風などによる風災の他、ひょう災、雪災なども補償範囲とされています。

     

    さらに『住宅総合保険』では、住宅火災保険の補償範囲に加え、水漏れや床下浸水のような水災にも有効です。

     

    他にも特約を加えることで、落下、衝突、盗難のような自然災害以外の被害にも対応できます。

     

    基本的に保険料は経年劣化を差し引いた時価をもとに算出されますが、『価額協定保険特約』を結ぶことで建物を新築するための再調達価格をもとに算出されます。

     

    なお、入居者の過失による火災の場合は入居者側が契約している『借家人賠償責任保険』などで補償されますが、近隣からのもらい火などにより火事に巻き込まれてしまった場合は『失火責任法』により、火事を起こした当事者に対して費用の請求はできません。

     

    このような契約の仕組みや責任範囲を理解したうえで、適切な火災保険を選びましょう。

     

    値上げ傾向が続く地震保険

    『地震保険』は火災保険に付与することで加入できる保険であり、単体で加入することができません。

     

    保険料は最大で火災保険の30%〜50%であり、平成29年以降は建物の破損具合に応じて、全損で100%、大半損で60%、小半損で30%、一部損で5%の4段階で評価されます。

     

    液状化や地盤沈下による被害も補償されますが、算出基準は経年劣化を差し引いた時価であり、十分な補償にならないことも少なくないため、地震のリスクが低い地域では不要だという意見も一定数あります。

     

    なお、火災保険は保険会社ごとに保険金額が異なることに対し、地震保険は日本政府と損害保険会社が共同で運営しているため、保険会社による保険金額の違いはありません。

     

    地震保険の保険料は建物の構造や地域(都道府県)により変動しますが、ここ数年は値上げ傾向です。日本は地震大国であり、近い将来、南海トラフ地震のような巨大地震も懸念されているため、今後も値上げされ続ける可能性が極めて高いとみられています。

     

    賃貸経営に欠かせない施設賠償責任保険

    『施設賠償責任保険』に加入することで、所有物件の破損や倒壊などにより入居者や通行人にけがを負わせてしまった場合でも補償を受けることができます。

     

    保険料はそれほど高額ではないもののカバーできる補償範囲が広いため、老朽化の進んだ築古物件では加入をおすすめします。また、比較的築浅の物件でも加入を検討する価値がある保険といえます。

     

    所有物件の老朽化や欠陥が原因で、万が一、入居者や通行人に対して大きなけがを負わせてしまったり、後遺症をもたらせてしまったりした場合は、想像以上に高額な慰謝料を請求されることも珍しくありません。

     

    被害の規模によっては今後の賃貸経営に大きな支障をきたす恐れもあるため、ぜひとも検討したい保険のひとつです。

     

    修繕期間中の家賃を補償する家賃収入特約

    『家賃収入特約』は、長期間の修繕工事により家賃収入が絶えてしまうことに備えるための特約です。

     

    火災や床下浸水の被害を受けた場合、破損した部分を修繕する必要がありますが、当然ながらその修繕期間中は家賃収入が発生しません。

     

    修繕期間が長期化すれば、空室期間が長くなるため、その分、家賃収入も減少します。家賃収入特約に加入することで、火災や床下浸水などによる修繕期間中の家賃収入を補償してもらえます。

     

    死亡事故による損失を補償する家主費用特約

    『家主費用特約』は入居者の死亡によるさまざまな支出を補償してくれる特約です。

     

    もし、不幸なことに所有物件の入居者が部屋の中で死亡してしまった場合、通常の退去時と比べて、原状回復(清掃、消毒、脱臭など)の費用が余分に掛かってしまいます。遺族と連絡がとれない場合には遺品整理などの対応も必要です。

     

    また、入居者の死亡によって事故物件になってしまうことにより、今後の入居付けに影響が出たり、無事に入居者を募集できたとしても心理的瑕疵により賃料を値下げしたりしなければいけなくなることも予想されます。

     

    近年、高齢社会の突入により、高齢者の孤独死が社会問題にもなっています。家主費用特約に加入することで、このような損失を軽減することが可能です。

     

    補償内容を把握して正しい請求をしよう

     

    自然災害や偶発的なトラブルはいつどのようなタイミングで起こってしまうか予想できません。そのため、問題が起こってから資料を確認するのではなく、ある程度の契約内容は普段から把握しておくことが大切であるとよろずや不動産は考えます。

     

    特に巨大地震のように広範囲に影響を与える災害が起こった場合、周辺の家主や一般の住民からの保険金請求が集中するため、保険会社側にも大きな負担が掛かり、対応にも限界があることが見込まれます。

     

    契約内容と請求内容に大きな誤りがあれば、対応が後回しになってしまったり、本来であればもらえるはずだった保険金を受け取れなくなったりする可能性もあります。

     

    例えば、火災保険では水漏れや床下浸水のようなトラブルには対応できますが、その原因が地震であれば地震保険に加入していなければ補償されませんし、もし老朽化による雨漏りであれば、そもそも補償の対象外です。

     

    もちろん、万が一の事態に備えて、迅速に対応できるような事前準備は必要ですが「慌てて請求申請しなければいけない」というわけでもありません。

     

    一般的な火災保険や地震保険は3年間の請求期限が設けられていますので、抜け漏れがないように丁寧に確認しましょう。

     

    適切な保険選びをして賃貸経営を成功に導こう

     

    一般的に金融機関から融資を受ける場合には火災保険への加入が前提条件であることが多いため「とりあえず火災保険には加入しておく」と考える人もいるでしょう。

     

    ですが、不動産や知人、経営者仲間などに勧められた保険内容が必ずしも自分の所有物件でも最適かどうかは分かりません。必要以上の保険料の支払いで経営が圧迫されてしまう要因にもなりかねます。

     

    せっかく火災保険などに加入するのであれば、できるだけ保険の仕組みや補償範囲を自分自身で正しく理解したいもの。

     

    各種保険の内容を適切に理解することで、保険料の安い良質な保険会社や最適なプランを選択できるようになります。

     

    また、津波や浸水、土砂災害などの恐れがある地域では、それだけで物件の購入に後ろ向きになってしまいますが、それぞれの保険の補償範囲を知っていれば、多少リスクのある立地でも条件次第では前向きな判断ができるようにもなり、購入できる物件の幅も広がったりします。

     

    所有物件やその地域に対して適切な保険に加入できれば、大きな安心につながるのです。

     

    もし疑問や不安が解消されない場合は、中立的な立場で物件の特徴や地域に特性を熟知している不動産会社に相談してみるのも有効です。

     

    よろずや不動産は、確かな専門知識でお客さまのご意向に沿う方法を導き出し、お客さま目線の不動産活用方法をご提案しています。

     

    よろずや不動産では、電話やメール、LINEにて相談を受け付け中です。賃貸経営に関する火災保険や地震保険のことでお困りの方は、よろずや不動産までお気軽にご相談ください。