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コラム
  • 2021/03/16
  • 【賃貸経営者向け】自然災害に負けないために今できる対策とは?

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    こんにちは!よろずや不動産です。

     

    日本は自然災害がとても多い国です。ここ数年だけでも、地震、台風、豪雨、豪雪などさまざまな自然災害が日本のあちこちで猛威をふるっています。

     

    賃貸経営者の場合、自身の所有資産や今後の経営の心配だけではなく、入居者への配慮も欠かせません。

     

    この記事では賃貸経営者に知ってほしい自然災害への備え方や、自然災害が発生してしまったときの具体的な対策などを不動産の資産化のプロであるよろずや不動産が解説します。

     

    所有物件の特徴を理解することからはじめよう

     

    経営者が自然災害に備えて準備をはじめるにあたり、まずは自身の所有物件の特徴を把握することが大切です。

     

    その理由は、地域によっては震災や水害の被害を受けやすい場所も違えば、建物の構造や築年数によっても耐震性は大きく異なるから。以下を参考にして、さまざまな面から経営している物件のリスクについて理解を深めていきましょう。

     

    地域の特性による自然災害のリスクの違いを知る

    まずは所有物件が建てられている地域の特性を理解することが大切です。過去にその地域でどのような自然災害があり、どの程度の規模の被害があったのかを調べましょう。

     

    インターネットや書籍、新聞などもいいですが、その地域に詳しい不動産会社や保険会社にヒアリングするのも有効です。

     

    今後、想定される災害を把握するために地域のハザードマップは必ず確認しましょう。ハザードマップを確認することで地震や水害の他、土砂崩れや液状化などのリスクも把握できます。

     

    建物の構造と築年数による耐震性の違いを知る

    建物の構造には、鉄筋コンクリート造、鉄骨造、木造などのさまざまな種類があります。

     

    鉄筋コンクリート造の建物は建築コストが高い分、耐震性や耐火性の他、耐久性、防音性などが優れている一方、木造の建物は耐震性や耐火性は比較的低いですが、通気性、断熱性、吸湿性などの面では優れているという特長をもっています。

     

    このように、素材の特徴によって耐震性は異なることがポイントです。

     

    また、耐震性を知るうえで注目するべき点が“建築基準法”。同じ建物の構造でも適応される建築基準法が違えば耐震性は大きく異なるので注意が必要です。

     

    建築基準法に注目するきかっけになった災害が、1995年に発生した阪神淡路大震災。建設省建築研究所の『阪神・淡路大震災調査報告』によると、この大震災のときに倒壊した建物の約90%が旧建築基準法によって建築された建物だといわれています。

     

    日本は地震大国でもあるので、建築基準法にも注目して物件の耐震性を知りましょう。

     

    物件ごとに適切な対策を考える

    どこの地域に住んでいても地震や火災のリスクはありますし、自然災害の規模や発生場所からの距離によっては、どれだけ強度の高い建物でも被害を受ける可能性はあるでしょう。

     

    ですが、地域の特性や建物の耐震性などを把握できていれば、将来的に想定される脅威に対して、ある程度は適切な対策を打つことができます。

     

    しかし、当然ながら予算には限度がありますので、過剰な設備投資や損害保険への加入は経営の圧迫につながり、キャッシュフローや期待利回りの面でもマイナスの影響を与えてしまいます。

     

    無駄を少なくし、費用対効果を考慮した適切な対策ができれば、賃貸経営を続けるうえでも大きな武器になるはずです。

     

    平常時だからこそできる自然災害への備え

     

    自然災害はある日突然起こるもの。物件を所有していれば、その分だけ自然災害に巻き込まれる物件も入居者も多くなるはずです。

     

    特に自主管理をしている個人経営の家主だと、対処できるトラブルの数にも限りがあるため十分な対応ができません。

     

    つまり、自然災害が発生する前からある程度の備えが必要となるわけです。ここでは、自然災害が起こる前にできる対策についてよろずや不動産がご紹介します。

     

    損害保険の種類と補償範囲を把握する

    自然災害に対応した損害保険にはさまざまなものがありますが、その中でも火災保険や地震保険が有名でしょう。

     

    火災保険と聞くと「火事以外による被害には対応できないのではないか?」と思ってしまいそうですが、そんなことはありません。

     

    例えば、一般的な『住宅火災保険』は火災以外にも台風などによる風災の他、ひょう災、雪災などが補償範囲とされています。

     

    さらに『住宅総合保険』では、住宅火災保険の補償範囲に加え、水漏れや床下浸水のような水害に対しても補償範囲に含まれています。

     

    しかし、地震が原因で発生した火事などにも対応するためには、追加で地震保険に加入する必要があります。

     

    一般的に地震による被害が予想される地域では地震保険はおすすめですが、地震保険の補償額は火災保険の補償額の30%〜50%が上限であるため、その辺りも考慮して地震保険の加入を検討しましょう。

     

    いずれにしても「補償されると思っていたら対象外だった」「補償対象であることを知らずに保険金の請求をしていなかった」といったことがないように契約内容を正しく把握することが大切です。

     

    契約内容の見直しも忘れずに

    火災保険や地震保険には1年間の単年契約以外にも2年以上の長期契約が結べることが一般的です。

     

    長期契約を結ぶことで、1年あたりの保険料を安くおさえたり、契約期間が継続している間は保険料値上げの影響を後ろ倒しにできたりと大きなメリットがあります。

     

    ただ、仮に保険加入時はベストな保険内容だったとしても年月の経過により、適した補償内容が異なるケースもあるので契約内容の見直しは重要です。

     

    長期契約を更新するタイミングでは必ず契約内容の再検討はするべきですし、たとえ単年契約でも必要に応じて契約内容の確認を忘れないようにしましょう。

     

    以前は地震保険に加入していなかった場合でも、後から地震保険に加入することは可能ですが、そもそも地震保険を取り扱っていない保険会社も存在します。

     

    一般的に火災保険などは途中解約も可能なため、もし自分の実現したい保険契約が結べない場合は、あらためて他の保険会社と再契約することも選択肢に含めて適切な保険選びを目指しましょう。

     

    建物や設備の定期点検の重要性

    民法や借地借家法では、自然災害により建物が被害を受けた場合でも家主側には損害賠償責任を負うような義務はありません。

     

    ただし、建物に致命的な瑕疵があると話は変わります。

     

    建築基準法や消防法が十分に満たされていなかったり、通常備え付けてられているはずの安全性が確保されていなかったりすると、物理的な安全を確保できないだけではなく、責任問題に発展した場合にも一方的に不利になってしまう恐れもあります。

     

    過去にもホテルや雑居ビルなどで大規模な火災が起こり、多数の死傷者が出るような事件がありました。マンションやアパートの賃貸経営者でも、このようなできごとは決して人ごとではありません。

     

    定期点検を怠り安全性を確保できていなかったために入居者にけがを負わせたり、死亡させてしまったりすると、とても大きな罪に問われてしまいます。

     

    消防法では具体的に定期点検の範囲や周期などが定められています。特に消化器、火災警報器、誘導灯のような消防用の設備については、いざという時にも正常に動作するように、定期的にメンテナンスを行いましょう。

     

    物件の規模によっては入居者に避難経路などを周知することも大切です。

     

    トラブルのときこそ信頼関係を高めるチャンス

     

    自然災害により建物が全壊したり滅失したりすると、安全な住環境を提供することができなくなってしまうため賃貸借契約は終了しますが、室内の一部が破損した場合などは家主側に修繕義務が発生します。

     

    ですが、入居者の日常生活に支障が出ているにも関わらず、修繕義務のある家主が迅速な対応を怠った場合は、入居者自らが修繕した原状回復費用を請求されてしまったり、信頼を失って退去されてしまったりする恐れがあります。

     

    そうならないためにも、家主と入居者とで修繕の範囲や対応期限など、認識違いがないようにしっかり協議を進めましょう。できる限り迅速に対応することで、入居者にも満足してもらえるはずです。

     

    また、室内の破損範囲が大きい場合や床下浸水で日常生活が送れない状態になれば、入居者には一時的に仮住まいなどに引っ越ししていただきます。もちろん法的な線引きとして、家主側には仮住まいなどの一時費用を支払う義務はありません。

     

    しかし、今後もお付き合いが継続できそうであれば仮住まいの費用やお見舞金などで支援することもおすすめです。できる範囲で誠意をもった対応をすることで、人間関係も親密になり、長期的にはプラスにつながる可能性もあるでしょう。

     

    いずれにしても、適切な保険に加入できていれば、ある程度の被害は保険で解消できることができるはずです。

     

    自己負担で対応しなければいけないと思い込むのではなく、まずは落ち着いて現在加入している保険の内容を把握しましょう。

     

    自然災害に備えなければ賃貸経営は成り立たない

     

    賃貸経営には自然災害がつきものですし、その脅威は年々大きくなっているように感じられます。

     

    一昔前であれば、損害保険は万が一の事態に備えるような位置づけでしたが、現在では保険がなければ経営が成り立たないような経営者も少なくないことが現実。

     

    そう考えると、これからも保険の重要性は大きくなり続けるはずですし、定期的な品質チェックのような家主側の危機管理能力も今以上に求められる時代になっていくでしょう。

     

    賃貸経営者にとって自然災害への対策は必要不可欠な取り組みになりつつあります。

     

    よろずや不動産は、確かな専門知識でお客さまの不動産や地域の特徴を踏まえ、有効な災害対策をご提案しています。

     

    よろずや不動産では、電話やメール、LINEにて相談を受け付け中です。不動産のことでお困りの方は、よろずや不動産までお気軽にご相談ください。