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コラム
  • 2021/03/22
  • 賃貸経営の火災保険の役割とは?適用範囲と保険の選び方

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    こんにちは!よろずや不動産です。

     

    賃貸経営者としてリスク管理を考えるうえで、火災保険を正しく活用することはとても重要なポイント。ですが、火災保険の補償内容は意外と複雑であり、正確に把握できてない経営者もいるのではないでしょうか。

     

    この記事では火災保険の役割や適用される補償内容についてよろずや不動産が解説します。

     

    いざという時のために保険の仕組みを明確に把握して、無駄のない保険選びを目指しましょう。

     

    火災保険の役割と重要性

     

    金融機関からの融資を受けて不動産を購入するのであれば、万が一所有物件が全焼したり壊滅的な被害を受けたりしてしまったとしても、滞りなくローンを返済できるように火災保険に加入するのが一般的です。

     

    しかし、仮に金融機関からの借り入れがなかったとしても、それを理由に火災保険に加入しないのは軽率です。

     

    火災保険の重要性は多くの経営者が認識しており、自分に合った保険選びを心がけているはずですが、なかには「何も被害を受けなければお金が無駄になる」と考えてしまったり「火災保険は入居者が加入しているため、物件の所有者は加入する必要がない」と勘違いしたりしているケースもあります。

     

    そもそも火災保険は損得を基準に加入するべきものではありませんし、火災が発生することによって生じる火災リスクは誰にだってあります。近隣の家からのもらい火を受ける恐れもあるでしょう。

     

    もちろん、自然災害の発生は人間の力でコントロールできるものではありません。

     

    また、入居者が加入している家財保険では補償範囲は入居者が借りている室内の家財などに限定されるため、建物全体をカバーするという意味では補償範囲が不十分です。

     

    所有物件に対して損害を受けた場合でも、適切な修繕をするためには正しい保険選びをして補償範囲を十分に理解し、適切な火災保険に加入しましょう。

     

    火災保険の種類によって異なる補償範囲

     

    意外だと思われるかもしれませんが、火災保険による補償範囲は火災による損害だけに限りません。

     

    『失火や事故などによる火災』の他にも『台風や大雨のような自然災害』や『入居者以外の第三者による住宅への被害』なども補償範囲に含められます。

     

    ただし、これらの補償範囲は加入する保険によって異なります。それぞれの補償範囲についてよろずや不動産が具体的に解説します。

     

    一般的な住宅火災保険

    住宅火災保険という名のとおり、火災による損害が補償できます。火災の原因としては、入居者による過失以外にも近隣住宅からのもらい火や放火などが考えられますが、これらが原因の火災にも補償ができることが特徴です。

     

    また、一般的な火災保険の場合、雷雨、破裂、爆発、台風、雪災、ひょう災なども補償対象に含まれています。

     

    台風や雪災のような自然災害は、地域によって発生頻度や被害の規模が異なりますが、火災や爆発(ガス爆発)などは人の不注意が原因であることも多く、日本全国どの地域でも一定の確率で発生するはずです。

     

    そのため、地域にかかわらず加入するべき保険であるといえます。

     

    補償が広範囲な住宅総合保険

    住宅総合保険では、住宅火災保険の補償範囲に加えて、より多くのトラブルがカバーできる保険です。

     

    保険会社やプラン内容により、補償内容は微妙に異なりますが、水漏れ、落下、飛来、衝突、盗難のような、上階の住民や外部の第三者によってもたらされた損害についても補償範囲に含められます。

     

    さらに台風や豪雨で発生する洪水や土砂崩れなどの水害も補償範囲なのでカバーが可能です。

     

    これらの災害に備えるには過去の被害状況を分析したり、ハザードマップを確認したりすることで、ある程度の予測が立てられるでしょう。

     

    ただし、あくまで参考にする情報や予測にすぎません。近年発生する災害をみてもわかるとおり「この地域なら多分大丈夫だろう」と決めつけるのは危険なので、住宅総合保険は大きな安心感を得られる保険だといえます。

     

    火災保険で補償できない損害

    住宅火災保険や住宅総合保険で補償されるような被害でも、その発生原因が地震や噴火によるものであれば、残念ながら補償の対象外だと判断されます。

     

    地震や噴火が原因の被害をカバーするには火災保険だけではなく、地震保険にも加入しておくと安心です。

     

    なお、地震保険は単独で加入することはできず、火災保険と必ずセットで加入する必要があるので注意しましょう。

     

    火災保険を選ぶ基準と注意点

     

    火災保険に加入する場合は、支払う保険料と補償範囲のバランスを意識して適切な保険を選ぶことがポイントです。火災保険の選び方や注意点についてご紹介します。

     

    必要な保険を正しく選ぶ

    抜け漏れのない保険選びを心がけることは大切ですが、すべてのトラブルに対応できるような保険を契約すると保険料が割高になってしまい、結果的に経営を圧迫してしまいます。

     

    そのため、限られた予算の中で自分に合った保険を選ぶための正しい取捨選択が重要です。

     

    適切な保険を選ぶためには『予想される発生頻度』と『損害による経済的な負担』を予測することがポイント。

     

    例えば、物件の近くに河川や水路がある場合は、水害によるリスクが十分に想定され、復旧するための経済的な負担を考えると、保険の必要性は高いと考えられます。

     

    一方で、マンションの上層階や高台にある建物など、床上浸水のような水害リスクが少ない地域では、それほど優先度は高くないでしょう。

     

    判断に迷う場合は無理に補償対象を減らしすぎる必要はありません。ですが、無駄な支出を抑えるためにポイントをおさえて選んでいくことが大切です。

     

    特約の種類を把握する

    住宅を自然災害や火災などから守るための保険にはさまざまな特約が存在します。

     

    例えば、家主側が加入する保険には『修繕期間中の家賃を補償する家賃収入特約』や『入居者の死亡事故による損失を補償する家主費用特約』などが特約として付けられます。

     

    一方、入居者が加入する保険には『室内の一部を破損または汚損させてしまった場合に家主への原状回復義務を果たすための借家人賠償責任補償』や『室内で雨漏りを発生させてしまった場合に階下の入居者へ補償するのための個人賠償責任補償』などがあります。

     

    保険や特約の内容を幅広く知っていることで、保険が適応される範囲や必要となる保険がより明確になっていき、大きな安心感にもつながります。

     

    特約はすべて把握するのは現実的ではありませんが「自分が不安に感じる範囲を補償できる保険はないのか?」という観点で探してみてはいかがでしょう。

     

    また、各種保険の細かな補償内容については保険会社ごとに異なる場合もあります。

     

    一括見積りにより、保険会社やサービス内容を比較する場合は、必ず加入対象の保険会社ごとに契約内容を理解し、可能な限り条件をそろえたうえで比較することを心がけましょう。

     

    保険料に影響を与える要因を理解する

    火災保険の保険料は数年おきに改定されており、全国平均としては一部の地域を除き値上げ傾向が続いています。

     

    また、以前は長期契約の保険期間は最長36年間まで契約が可能でしたが、2015年の改定後は最長でも10年間までの契約に短縮されました。その結果、長期契約による保険料の割引率も大きく減少されています。

     

    これは保険会社側として近年の異常気象により負担が増え続けているということでもあり、より一層火災保険の重要性が高まっているとも考えられます。

     

    ですが、自然災害や異常気象などによるリスクは刻一刻と変化し続けるため「値上げされているから加入しない」と安易に判断するのではなく、必要性を精査したうえで適切な契約期間を選択しましょう。

     

    また、保険金の算出基準には『再調達価格方式』と『時価方式』の2種類に分けられます。

     

    再調達価格方式であれば、損傷箇所に対して修繕に必要となる金額がそのまま算出基準とされますが、時価方式の場合は経年劣化分を差し引いた補償額を基準に計算されるため、受け取れる保険料が不十分である可能性もあります。

     

    他にも、事故発生時の損害に対して一定額を自己負担する『免責金額』を設定することで、保険料を抑えることも可能です。

     

    「小規模な損害であれば自己負担で修繕する」と考えるのであれば検討する価値があるでしょう。

     

    正しい基準での保険選びが大切

     

    自然災害が大きな問題となりつつ日本において、適切な保険を選ぶことの重要性はより一層大きくなっています。

     

    もちろん火事やその他の自然災害がいつどのような状況で起こるかわからない以上、完璧な対策をすることにも限界があります。

     

    ですが、地域的な特性を理解したうえで常識的な範囲内での対策であれば、家主の知識と経験次第で十分に対応できるはずです。

     

    もし自分一人での判断が難しい場合は、その地域に詳しい不動産会社や保険会社に相談することも有効です。

     

    よろずや不動産は、確かな専門知識でお客さまのご意向に沿う方法を導き出し、お客さま目線の不動産活用方法をご提案しています。

     

    よろずや不動産では、電話やメール、LINEにて相談を受け付け中です。賃貸経営に関する火災保険や地震保険のことでお困りの方は、よろずや不動産までお気軽にご相談ください。