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コラム
  • 2021/03/30
  • 収益性の高い土地活用には条件がある?!活用例と探し方を解説

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    こんにちは!よろずや不動産です。

     

    土地を活用した事業を行うなら高い収益性のある事業を行いたいですよね。

     

    地主のようにはじめから土地を持っていた人や相続や贈与により土地をゆずり受けた人は土地の購入が必要ないため、高い収益性を目指すことができます。

     

    ただし、競争力のある土地を低価格で取得できれば、これから新しく土地を手に入れる人でも十分に収益性を高めることが可能です。

     

    今回の記事では、土地活用のプロであるよろずや不動産が収益性を高める条件について解説します。

     

    すでに土地を持っている人も、これから土地探しをする人にも、収益性の高い土地活用についての基本的な考え方がわかるようまとめました。収益性を高めた土地活用を目指している人はぜひ最後までご覧ください。

     

    収益性の高い土地活用の条件

     

    土地を有効活用する方法はさまざまありますが、ここでは収益性の高い土地活用の条件について解説します。

     

    条件1.賃料単価の高い立地と用途を見出す

    収益性を高めるには賃料単価の高さを求めなくてはいけません。賃料は立地や用途によって異なり、ニーズのある場所に立地していることは欠かせない条件です。また、一般的に事業用の土地は住居用の土地と比べて賃料が高い傾向があります。

     

    そのため、1棟マンションやアパートなどの住宅用よりも、オフィスビルやホテルなどの事業用で建設すれば賃料を高められます。

     

    さらに事業用のなかでもコンビニやドラッグストアなどの物販系は飲食店のようなサービス業よりも賃料が高いです。このように、どの用途で貸し出すかによっても賃料単価に差が出るため、収益性を求めるなら賃料単価には意識を向けましょう。

     

    なお、賃料単価を高める方法として、1部屋あたりの間取りを小さくし、できる限り部屋数を増やすことも有効です。

     

    部屋数を増やすことで収益性は高まりますし、仮に空室が発生した場合もリスク分散になるので、より安定した経営が実現できます。

     

    賃料単価を最大化する活用方法を見つけることが収益性を高めるポイントです。

     

    条件2.少ない投資額である

    不動産の収益性を確認する場合、利回りをみて判断します。不動産投資の利回りとは、収入を投資額で割って導き出すものです。

     

    投資額が少ないほど利回りは上がるため、建築費用や土地購入費用は極力抑えることで高い収益性のある土地活用をすることが可能です。

     

    ただし、建築コストを必要以上に下げてしまうと需要のない建物になる場合もあるため、質のよい建物を適正な価格で投資することがポイントになります。

     

    また、初期費用だけでなく需要を維持するための管理費用にも注目しましょう。

     

    たとえば賃貸経営の場合であれば、設備にトラブルがあった際や退去時の修繕費や入居者を募集するための広告費など。管理を委託するのであれば委託管理費が必要になります。

     

    土地を所有しているだけで税金の支払いも求められるため、投資額や経費とのバランスに注目することが高い収益性を導くポイントです。

     

    条件3.低い退去リスクの方法を取り入れる

    土地活用は入居者や事業者など、利用する人がいるからこそ成り立っている事業です。土地や建物を所有するだけで税金の支払い義務は生じ、治安保持や衛生管理のための管理費用は必要になるため、退去されてしまった場合は、赤字経営になる可能性も出てきます。

     

    高い収益性を求める場合は、退去リスクもふまえてリスクを分散させたり、退去リスクの少ない方法を取り入れたりして検討することが必要です。

     

    収益性の高い土地の探し方

     

    高い収益性に注目して土地探しをする場合のポイントについてご紹介します。

     

    立地に注目する

    人口が減り続けている地方や交通面で不便な場所だと、どんな事業をするにしても苦労します。そのため土地活用においても、立地はとても重要なポイントです。

     

    周辺地域の生活環境や治安などにも注意が必要ですし、どのような競合がいるのかをリサーチすることも大切です。多数の競合が同じような事業を展開していると、すでに飽和状態になっており、高い収益が望めない可能性もあります。

     

    まだ建物が建築されていない更地であれば、活用方法を絞るのではなく、より広い視野での思考が必要です。

     

    なお、老人ホームや介護施設、保育園のようにターゲット層が明確に絞り込めるような事業であれば地域全体の人口動向だけではなく、ターゲット層の人口推移もしっかりと把握して立地を検討していきましょう。

     

    活用しやすい土地の形状に注目する

    土地の面積が大きければその分、選択肢は増えますが、同じ面積の土地でも形状によっては希望の建物を建築できないこともあります。

     

    土地の広さは数字だけでは判断できないため土地の形状にも注目することも1つのポイントです。

     

    一般的には長方形や正方形に整えられた整形地であれば、建築できる建物の種類も豊富で事業を展開するうえでも扱いやすい土地だといえます。しかし、活用しやすい土地にはそれなりの価格設定がされているでしょう。

     

    一方、不整形地と呼ばれる特殊形状の土地であれば少し工夫が必要です。

     

    たとえば、旗の形をした旗竿状敷地や三角形の形をした三角地では、建築の設計も難しく、使い勝手の面では苦労するでしょう。

     

    また、土地が斜めに傾いている傾斜地では、強度を高めるための擁壁や基礎工事が必要になる場合があります。ですが形状が多少悪い分、土地価格や固定資産税評価額に反映されている場合もあるため、収益性を高めることも可能です。

     

    このように土地の形状によっても収益性は異なるということもおさえて土地探しを行うことがおすすめです。

     

    収益性が高い具体的な土地活用術

     

    土地活用の方法はさまざまですが、そのなかでも特に収益性の高い活用方法に絞って紹介します。

     

    賃貸経営

    収益性の高い土地活用としてもっとも一般的なのが賃貸経営。アパート、マンション、戸建て住宅など選択肢はさまざまです。

     

    収益性を最大化するのであれば、部屋数(入居者数)に比べてお金のかかる水回り設備を削減できるシェアハウスは有効です。また、一棟貸しの戸建て賃貸は入居期間が長期である傾向にあるうえに、入居者に売却できるという可能性もあります。

     

    既存住宅による賃貸経営ができるのであれば、高い収益性が期待できます。

     

    短期賃貸マンション

    通常の賃貸経営と比べ、マンスリーマンションやウィークリーマンションのような短期間での賃貸業では、より一層収益率は高くなります。

     

    通常、冷蔵庫やベッドなどの家具家電の設置が必要ですが、安く調達できる仕入れルートを確立することで、支出を抑えることも可能です。

     

    最近ではより収益性の高いAirbnbなどの民泊サービスも人気が高まっています。

     

    旅館業法や地域ごとのルールをしっかりと理解する必要がありますが、一定の稼働率で運用することができれば、通常の賃貸住宅と比べ、より高い収益が期待できるでしょう。

     

    ターゲットを絞ったサービス業

    お年寄りや子どもなど、特定のターゲットを絞ったサービス業による土地活用も有効です。

     

    具体的には、老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)、介護施設、幼稚園、保育園などが考えられます。

     

    物販系の土地活用と比べると収益性は低いですが、これから日本は少子高齢化が急激に進むため、高齢者向けのニーズが増え続けることは間違いありませんし、待機児童の問題なども深刻であるため、地域の社会貢献という意味でも責任感の大きい事業といえます。

     

    経験やノウハウのない初心者が挑戦するにはややハードルは高いですが、しっかりとした事業計画があるのであれば安定した収益性を見込めるでしょう。

     

    高い収益性を求めるなら広い視野で慎重な判断をしよう

     

    最近では、コインランドリー、コインパーキング、トランクルームなど土地活用の手段も多く展開され土地を活用する方法は、年々選択肢が増えてきています。

     

    しかし、収益性を重視するのであれば、一時的なブームにならないよう慎重な判断が大切です。

     

    また、土地を取得して土地活用をする場合、すでに建築済みの建物に比べて事業性が高く、経営者としての実力が経営結果に直結します。そのため、事業経験が少ないとハードルが高くなるのも事実です。

     

    まずは一度、土地活用を得意とした不動産会社や建築設計事務所などに相談することで、悩みが解消できるでしょう。

     

    よろずや不動産は、確かな専門知識でお客さまの土地活用について、さまざまなご提案しています。

     

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