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コラム
  • 2021/04/07
  • 田舎の土地はどう活用する?田舎の土地の特徴と活用アイデア

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    こんにちは!よろずや不動産です。

     

    土地活用は需要がなければ成り立ちません。そのため、人口の少ない田舎の土地活用は都心に比べると難易度が高く、土地の種類によっては活用すること自体が難しいケースもあります。

     

    しかし田舎の土地であっても、土地を所有している限り固定資産税や管理するための費用は発生し続けます。そのため、負債を抱えないような収益性のある土地活用を検討することが賢明です。

     

    田舎の土地を所有している、もしくは所有する予定があるのであれば、田舎だからこそできる土地活用に目を向けて土地活用を目指していきましょう。この記事では、田舎の土地を活用するべき理由や知るべき土地の特徴、田舎におすすめの活用方法をよろずや不動産解説します。

     

    土地活用の必要性

     

    都心部に比べると田舎の土地は活用の難易度は上がりますが、田舎の土地であっても活用する必要性があります。ここでは土地活用が必要な具体的な理由をご紹介します。

     

    固定資産税の負担は大きい

    固定資産税は土地を保有しているだけでも納税義務が発生します。

     

    田舎の土地の固定資産税評価額は比較的低いはずなので、土地が小さければそれほど心配する必要はありませんが、土地の面積が膨大であればその分固定資産税の負担も大きくなるでしょう。

     

    土地活用をすることがリスクのように感じられるかもしれませんが、そのまま放置し続けることで支出は増え続けていく一方です。大きな収益性はなくても維持費をまかなえるほどの土地活用を検討することは必然であるともいえます。

     

    活用していない土地でもメンテナンス費用は必要

    土地をそのままにしていると草や雑草が生えていたり、害虫が発生したりすることもあります。雑草や害虫の放置は、衛生環境や景観の乱れなどを引き起こす要因になったり、近隣住民からクレームを受けてしまったりと、トラブルを引き起こす可能性も十分にあり得ます。

     

    そのため、土地を活用していなかったとしても、定期的なメンテナンスは必須。土地の所有には固定資産税だけではなく、メンテナンスのための手間と費用が必要になるということもおさえておきましょう。

     

    田舎の土地活用前に確認すべきこと

     

    人口が密集し、十分に整備されている都心の土地とは違い、田舎の土地だからこそ調べておきたいポイントがあります。

     

    田舎の土地活用を検討する前に知っておきたいポイントをご紹介します。

     

    土地の事前調査をする

    すでに建物が建っていた土地であれば、ある程度土地の地盤は堅固でしっかりしているはずです。

     

    しかし、これまで建物が建っていなかった土地には地中に木の根が張っていたり、くぼみや丘が見つかったりすることがあり、その場合は地盤改良の工事などにも費用が掛かります。

     

    このような費用が追加で発生すると事業計画にも大きな影響を与えるため、必要に応じて事前に地盤調査を検討することが必要です。

     

    土地活用が難しい規定があるか確認する

    人口が密集している都心や郊外であれば、“区域区分”を意識することはあまりないですが、人口が少ない地域ではその土地が“市街化調整区域”でないことを確認する必要があります。

     

    市街化調整区域とは『都市計画法』によって定められている区域区分で、市街化を抑制する地域のことを指します。そのため、原則として住宅や商業施設を建設することが許されません。

     

    許可を得ることができれば建築できる場合もありますが、水道や電気のような公共インフラが十分に整っていない可能性もある地域です。

     

    活用を検討する土地の区域を知るには、市区町村が公開している都市計画図や役所の都市計画課などで確認することができます。すでに物件が建築されている場合は重要事項説明書や関連書類などに記載があるため確認をとりましょう。

     

    さらに、農地法のような地目ごとに定められた法律にも注意が必要です。

     

    地目とは不動産登記法により定められた土地の用途のことで、宅地、学校用地、鉄道用地などの23種類に分けられています。

     

    なかでも、田や畑などの取り扱いについては農地法により定められたルールに従う必要があります。

     

    農地を宅地のような農地以外の地目に変えるには一定の費用が必要ですし、申請をしてから許可を得るまでには2ヶ月以上の期間がかかることもあるため、余裕をもった事前調査がおすすめです。

     

    田舎の土地の活用法

     

    都心と比べて田舎の土地活用にはさまざまな考慮が必要になります。しかし、需要と供給を見極めて利用者(入居者など)に価値のあるサービスを届けるという意味では基本的な考え方は同じです。

     

    ここでは田舎の土地におすすめの具体的な土地活用方法を紹介します。

     

    賃貸経営

    賃貸物件として、アパートやマンション、戸建て住宅などを建築し、入居付けすることができれば長期的に安定した収益があげられます。

     

    ただし、人口が減少している地域では、将来的に入居者の確保に苦戦する可能性もあるため人口推移の動向をチェックして計画していきましょう。

     

    すでに飽和状態になっているのであれば価格競争を強いられることもあるため、収益性にも注目して経営を行っていくことがポイントです。

     

    コンビニ経営

    近隣にある程度の住宅が建築されている場合はコンビニ経営が有効です。

     

    店舗は軽量鉄骨造で建築されることが多く、賃貸住宅と比べると水回り設備なども少ないため、建築費用をおさえられます。地域住民にとって“なくては困る存在”になれば、安定した売り上げも期待できるため収益性の面でも安心です。

     

    コンビニ経営として土地を業者に貸し出す方法はリースバック方式と事業定期借地方式の2種類があります。

     

    リースバック方式は土地の所有者が建物を建築したうえでコンビニ側に貸し出す方式です。もし有効な立地だと判断されればコンビニ側から建築協力金を無利子で借りることができます。

     

    一方、事業定期借地方式では、土地の所有者は土地のみを貸し出し、店舗の建築費用などはコンビニ側で負担する方式です。

     

    初期投資額やリスクの許容範囲などを考慮したうえで、自分にとって有効な方式を選択しましょう。

     

    また、コンビニ経営では契約内容を理解することがより一層大切。契約の期間、店舗建築時の賃料の有無、途中撤退する場合の建築費用(残債)の取り扱いなど、不明点がないように確認していく姿勢が重要になります。

     

    介護系施設

    介護系施設は賃貸経営やコンビニ経営に比べると初期費用が大きく、利回りは低い傾向にあります。ただし、高齢社会の現代は介護系施設が必要とされているため、うまく経営することで収益性は大きくなります。

     

    利用者の移動方法としても主に送迎バスなどが利用されるため、最寄駅からの距離が多少遠くても問題がありません。賃貸経営などが不向きな立地でも十分に検討の余地があるでしょう。

     

    施設の種類としては、介護老人福祉施設(老人ホーム)、サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)、デイサービスなどとさまざま。

     

    コンビニ経営と同様に土地と建物をセットで貸し出すリースバック方式と土地だけを貸し出す事業定期借地方式の2種類があります。

     

    介護系のサービスでは利用者側の費用負担は原則1割ほどであり、残りの9割は自治体からの介護報酬が占めています。また、一定の基準を満たすことで補助金や税制優遇などを受けることができるため、これらの制度改定が収益性を高める要因になります。

     

    日本人の平均寿命は年々伸び続けているため、すでに順番待ちの状態にある施設も多く、空室リスクは低いです。事業性が高いため業者の選定が重要ですが、うまく経営することができれば社会貢献にもつながります。

     

    駐車場

    駐車場の経営には主に月単位で貸し出しができる月極駐車場と時間単位で貸し出しができるコインパーキングの2種類があります。

     

    とくに田舎だと電車やバスのような交通機関が少なく、車(駐車場)の利用が必須の地域も珍しくありません。もし近くに駐車場の台数が足りていないマンションやアパートなどがあれば、月極駐車場には大きなニーズがあるはずです。

     

    一方、田舎であっても駅前やその周辺、駐車場が確保されていない病院や飲食店の近くだとコインパーキングの方が需要があるでしょう。

     

    最近では月々の売り上げに依存しないコインパーキングの一括借り上げサービスもあるため、需要が確保できそうな場所であれば前向きに検討することがおすすめ。

     

    駐車場の経営は設置用の機材や監視カメラなどの初期費用は必要ですが、賃貸経営やコンビニ経営のように建物の建築は不要です。そのため、もし経営がうまくいかなかったり、より成果を見込める事業が見つかったりしたとしても比較的すぐに撤退できるため、よい土地活用が見つからな場合の暫定対応としても安心な活用方法です。

     

    幅広い知識が必要になる田舎の土地活用

     

    土地活用の方法は年々多様化していますが、物理的な制約や法律上の知識など、おさえるべきポイントがたくさんあります。

     

    どうしても対応が難しい場合は売却の検討も必要ですが、自分一人で考え込んでしまうと間違った判断になる可能性があります。

     

    まずは専門家に相談し、有効活用できる手段を模索することで自分一人では思いつかなかったような実現性の高い方法が見つかるケースもあります。

     

    よろずや不動産は、確かな専門知識でお客さまのご意向に沿う方法を導き出し、お客さま目線の不動産活用方法をご提案しています。

     

    よろずや不動産では、電話やメール、LINEにて相談を受け付け中です。土地活用のことでお困りの方は、よろずや不動産までお気軽にご相談ください。