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コラム
  • 2021/04/21
  • 失敗例から学ぶ土地活用の成功ポイント

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    こんにちは!よろずや不動産です。

     

    まとまった資金があったり、相続などで土地を取得したりする人のなかには、土地活用による資産運用に興味を持っている人もいるでしょう。

     

    ただし、資産運用のなかでも土地活用には高額な初期費用が必要になり、総投資額も莫大になることが多いです。もし土地活用に失敗してしまうと、金銭的にも精神的にも追いつめられ大きな負担を抱えることになってしまいます。

     

    この記事では土地活用の失敗例をみて、どうすれば成功に導けるかについてよろずや不動産が解説します。

     

    土地活用を失敗させないための心構えとは

    世の中には数億円規模の土地活用や賃貸経営をしている大規模な大家や経営者もいます。ただし、そのような人たちと比較しても意味がありません。

     

    投資にしても事業にしても高いリターンを求めればその分、高いリスクが発生してしまうのが一般的です。

     

    また、利益を生むことが目的であるはずの土地活用であるにも関わらず、経費をたくさん計上して節税効果を高めることや、金融機関からたくさんのお金を借り入れすることが目的になってしまっている人も存在します。

     

    本来、土地活用や資産運用の目的は『安定した収益を確保し、人生を豊かにすること』であるはず。

     

    自身の所有している資産や検討している土地の規模に応じて「どの程度の利益を確保したいのか?」「何年間で投資額を回収したいのか?」など、自分の目的や資産規模に合った土地活用を目指すことが賢明です。

     

    自分の目指すべき目的が正しい方向に向かっているのかを常に意識して行動していく心構えを持ちましょう。

     

    土地活用の失敗例

    土地活用をはじめると、さまざまな落とし穴や甘い誘惑が立ちはだかります。しかし、注意するべきポイントが把握できていれば誤った判断をとらずに済むはずです。

    正しい判断をするためにも失敗例をみていきましょう。

     

    短期的な利益を追求しすぎてしまった

    経験豊富な大家さんの中には、建物を割安に建築して短期で売却することで売買益を得るようなケースもありますが、短期間の間に極端な売買益だけを狙うのは危険です。

     

    売却時期によっては結果的に売買益が見込める場合もありますが、土地活用のような比較的大規模な投資では、基本的に長期的な利益を目指す方が現実的。

     

    一概には言えませんが、地道にコツコツと運用益を積み重ねる方が成功する可能性は高くなります。

     

    利回りの意味を間違えてしまった

    土地活用や賃貸経営には運用成績を評価するためのさまざまな指標が存在します。

     

    たとえば、表面利回りと実質利回りには大きな違いがありますが、この辺りの意味を誤解して事業を進めてしまうと、当初見込んでいた収益を達成できません。

     

    また事業形態によって期待できる利回りには多少の幅があります。そのため、一概に利回りだけで評価するのではなく、それぞれの事業の特性や期待できる利用率(入居率)なども意識してプランを検討しましょう。

     

    必要な設備投資を見誤ってしまった

    経営者として事業を成功させるためには収益性を上げるための工夫が欠かせません。ただし、入居者や利用者のことを考えると、怠っていけない重要な設備投資もあるでしょう。

     

    設備を豪華にしすぎてしまうと、その分の経費がかかり運用益は小さくなってしまいます。過剰な投資は逆効果ですが、必要なところには適切な投資判断が大切です。

     

    設備投資について検討する時には周辺環境やライバルの分析が重要。競合がいくらの料金設定でどのようなサービスをしているのかを見極めて、自分の判断や考え方が周辺環境と大きくかけ離れていないかも意識しましょう。

     

    節税だけを意識してしまった

    事業を継続するうえでは、経費を適切に計上し節税対策による資産(キャッシュフロー)を確保することが重要です。しかし、それ以上にしっかりと資産をためて安定した経営を維持することの方がより重要です。

     

    設備投資により支出を経費として計上することで節税効果が生まれることは事実ですが、当然ながら手元の資金もなくなっていくはずです。

     

    また、適切に節税ができていると考えていても、結果的に将来支払うべき税金の先送りになっているケースも少なくありません。

     

    節税だけに注目してしまうと、手元の資金がどんどんなくなり本末転倒な経営になってしまうため注意が必要です。

     

    融資金額を最大化することにこだわってしまった

    事業をはじめるうえで融資戦略はもっとも大きな分岐点の一つ。

     

    たとえ、実現したい土地活用方法があったとしても、初期費用が足りない場合は金融機関からの融資に頼らなざるを得ないからです。

     

    借入金額が大きくなればなるほど、事業をはじめるための初期投資額もたくさん確保でき、収益の最大化につながる可能性は高くなります。

     

    ただし、融資金額を最大化することにこだわってしまうと、必要以上に大規模な建物を建築してしまったり、必要性の低い過剰な設備投資にお金を使ったりと誤った判断をとってしまいます。

     

    当然、借入金額が大きければその分、返済義務が発生するため事業がうまくいかなかった場合のリスクも大きくなるため注意が必要です。

     

    土地活用のプランを狭い視野で考えてしまった

    土地活用を進めるうえで、どのような事業に挑戦するかは成功するかどうかの分かれ道。そもそも有効活用する手段を十分に把握できていなければ適切な事業はできません。

     

    土地活用の選択肢としては、賃貸経営、介護施設、駐車場、コインランドリーなどさまざまなものがあります。

     

    たとえばアパートの建築には不向きな土地だとしても、コンビニ経営としては収益化が期待できるような土地もあるでしょう。

     

    その土地で実現可能な事業を整理して、一つ一つ精査することで、適切な活用方法が判断できるようになります。

     

    契約内容や規制を十分に確認せずに始めてしまった

    どのような土地活用をするにしても、契約内容をしっかりと理解することは大切です。

     

    特に初期費用が高額な事業においては、途中解約や事業撤退になってしまった場合の取り決めなどはしっかりと把握しておかないと後で大きな損失を抱えてしまう恐れがあります。

     

    また、立地条件や用途区域によっては実現したい目的の達成が難しいこともあります。

     

    このような場合は、補強工事や設備追加のような追加費用を捻出することで問題が解決できる場合もありますが、そもそも実現したい事業が実施できないこともあるでしょう。

     

    特に田舎や地方の地域では都会では想像もしていなかったような問題が潜んでいる可能性もあります。懸念点をしっかり洗い出し、状況次第では計画を見送ることも大切です。

     

    土地活用を成功に導く方法

    ここまでご説明してきた通り、土地活用にはさまざまなハードルが存在があります。ただし、土地活用を成功させるポイントもあるのでご安心ください。

     

    失敗例と成功のポイントをおさえ、成功に導くための方法を確認していきましょう。

     

    自身の専門知識を高める

    これは他の事業でも言えることですが、しっかりと勉強を重ねて専門知識を高めることでリスクを最小限まで軽減できます。

     

    特に土地活用に関わる知識は大変幅広く、全てを的確に理解することは難しいですが、焦らずに少しずつ知識を身につけることで、失敗する可能性を減らすことができます。

     

    相続対策などで土地を譲り受ける場合は、ある程度短期間での判断が求められることもありますが、それでも正しい知識を身につけることができれば、難しい課題であっても解消できるようになるでしょう。

     

    冷静になって十分に考え抜く

    土地活用のような事業をはじめるには適切な事業計画を立てることが大切です。

     

    事業計画を立てるうえでは専門知識が十分にあることは前提ですが、何事も決めつけず、自身の先入観や思い込みを疑うことで、より広い視野での考え方ができるようになります。

     

    目先の利益だけに惑わされず、客観的な判断ができるように余裕を持って考えるように意識しましょう。

     

    また、事業を開始した後でも事業計画の見直しや土地・建物を管理するうえでの課題を正しく洗い出すなど、常に冷静になって考え抜くことが重要なポイントです。

     

    土地活用の専門家に相談する

    自分ひとりで考えることが難しければ、専門家に相談するのも良いでしょう。不動産会社や建築事務所の他にも、税理士や金融機関などに相談するのも有効です。

     

    各専門家にはそれぞれ得意分野がありますが、場合によっては付き合いのある専門家を紹介してもらうこともできるかもしれません。

     

    もちろん、任せっきりではいけませんが、土地活用の実績が豊富で地域に密着したアドバイスができる専門家であれば、心強い味方になってくれるでしょう。

     

    目的を実現するために正しい方法を採用しよう

    多くの選択が求められる土地活用は、自分で専門知識を身につけて、最善の選択をすることで、土地活用の成功に近づけることができます。しかし、全ての問題に対して適切に対処するのは困難です。

     

    もし限られた期間の中で対応が迫られるのであれば、自分ひとりではいろいろと限界もあるでしょう。

     

    よろずや不動産は、確かな専門知識でお客さまのご意向に沿う方法を導き出し、お客さま目線の土地活用の方法をご提案しています。

     

     よろずや不動産では、電話やメール、LINEにて相談を受け付け中です。土地活用のことでお困りの方は、よろずや不動産までお気軽にご相談ください。