空き地・空き家のご相談はよろず屋不動産
  • 文字サイズ
  • 042-786-6566
  • 電話番号
  • お問合せ
  • メニューボタン
コラム
  • 2021/04/28
  • 土地活用するときの流れとは?進め方を解説

  •  

    こんにちは!よろずや不動産です。

     

    土地活用は深く考えずに進めていくと、想像とは違う結果に後悔したり、非効率な進め方によって無駄や損が発生したりすることもあります。そのため、基本的な流れを理解して失敗しないように注意することが大切です。

     

    この記事では土地活用を成功に導くための具体的なステップを1つずつ解説していきます。

     

    個別のケースにより今回ご紹介するステップが多少前後することもありますが、基本的な流れについては同じです。ぜひ最後までご覧ください。

     

    ステップ1.土地活用の目的を明確にする

    まずは土地活用の目的を明確にすることからはじめましょう。もし目的の設定を見誤ると、過剰な投資をしてしまい必要以上に大きなリスクを抱えてしまいます。

     

    あなたはどのような理由で土地活用を検討しているでしょうか?土地活用の主な目的例をよろずや不動産がご紹介します。

     

    節税目的での土地活用

    土地は所有しているだけでも固定資産税を支払わなければなりません。さらに更地の土地には建物が建築されている場合と比べて税額は3倍〜6倍にも跳ね上がります。

     

    つまり逆に考えると、土地活用として建物を建築することで土地部分の固定資産税を大幅に節税できます。

     

    また、土地活用により相続税を軽減することも可能です。一般的に宅地の相続税評価額は現金の70%〜80%ほどですが、賃貸用の貸家建付地であれば相続税評価額は現金の50%〜60%ほどまで価格を圧縮できます。

     

    近い将来、相続や贈与が予定されている場合でも、更地の上に建物を建築することで大幅な節税効果が期待できます。

     

    積極的に収益拡大を目指した土地活用

    「事業規模をどんどん拡大して収益を増やしたい」という積極的な目的がある場合は収益が最大化できるよう、比較的規模の大きな投資が必要です。

     

    また、介護施設や保育園のような事業を展開するのであれば、各分野の知識を習得したり、より専門的なアドバイスを受けたりすることも心がけると良いでしょう。

     

    遊休地の有効活用の場合

    節税目的や事業目的ではなく、余っている土地を有効活用したい場合は、駐車場や太陽光の設置など建物を建てずにミニマムな土地活用をすることも有効です。

     

    これらの方法であれば建築が必要ないため、それほど大きな初期費用は掛かりません。

     

    仮に事業が軌道に乗らず撤退することになったとしても、比較的容易に撤退の決断ができるはずです。

     

    また、定期借地権として土地をそのまま事業主に貸し出すという方法もあります。リスクを軽減したうえで土地活用が実現できることもあるということをおさえておきましょう。

     

    ステップ2.事業計画を考える

    土地活用の目的を明確にした後は、その目的を実現するための事業計画を考えます。ここでは事業計画を具体的にしていく方法をよろずや不動産がご紹介します。

     

    各分野の専門家に相談する

    土地活用にはさまざまな視点から考慮していくことが必要であり、多くの専門知識も求められます。そのため、専門家に相談してみることで、土地活用の方向性が定まります。

     

    まだ明確なプランが決まっていない場合は、税理士やファイナンシャルプランナーのような中立的な立場で幅広い選択肢を提案してくれる専門家がおすすめです。

     

    一方、具体的なプランがイメージできているのであれば、建築業者や不動産会社に相談する方が円滑に計画を進められるでしょう。

     

    ただし、もし自分である程度の市場調査ができるのであれば専門家への相談はもう少し後のタイミングでもうまくいくこともあります。

     

    市場調査によりニーズを見極める

    市場調査とは、検討している事業に対して利用者のニーズがどのくらい見込めるのかを調査するものです。

     

    たとえば賃貸経営の場合、賃貸需要や間取りごとの家賃相場などを調べて期待する利回りや入居率が実現できるかを判断します。

     

    もし賃貸経営に挑戦したかったとしても、その地域内に多数の賃貸住宅が建築されていれば、市場としてはすでに飽和状態の可能性が高いです。

     

    周りに競合となる物件がたくさんある場合は建物の差別化が求められますし、もし差別化が難しい場合は価格競争を強いられてしまうことになるため、当初見込んでいた収益の達成がより困難になるでしょう。

     

    ただし、賃貸経営として新規参入することが難しいと判断した場合でも、介護施設や保育園など別の建物では需要がある場合もあります。エリアによっては駐車場やコインランドリーの方が収益化が見込めるかもしれません。

     

    その地域が求めているものを見極める市場調査は欠かないので、必ず取り入れましょう。

     

    計画が実現可能か再検討する

    市場調査により期待する収益が見込めたとしても、立地条件や用途区域によっては建物を建築できない可能性も考えられます。

     

    その場合は補強工事などで課題が解決する場合もあるので、初期費用を計算し直しましょう。

     

    もし莫大な追加費用が必要になったり、当初の目的が達成できないと判断されたりする場合でも、他に実現可能なプランがあれば検討の余地は十分にあります。

     

    また、金融機関への融資相談も並行して進めていくことがおすすめです。

     

    このタイミングでの審査依頼であれば本審査前の仮審査になる可能性もありますが、もし資金調達が困難な場合は計画を断念しなければいかない可能性も出てきます。

     

    具体的に話を進めていくとさまざまな懸念ポイントも出てくることもあるので、柔軟性を持って計画していくことがポイントです。

     

    ステップ3.設計・建築を進める

     

    希望するプランが実現できそうであれば、次は建物の設計や建築を進めていきます。設計や建築で知っておきたいポイントをよろずや不動産が解説します。

     

    建物の設計を専門家に依頼する

    設計の依頼先としては、建築士が一般的ですが、ハウスメーカーや工務店なども選択肢に含められます。また、より事業性の高い建築物を設計する場合は、その分野の専門家の意見を取り入れる必要があるでしょう。

     

    専門家との間で最初に取り掛かるのがボリュームチェックです。ボリュームチェックとは、『法的条件をクリアしたうえでどのような建物を建てることができるか?』という確認のこと。

     

    建築基準法や各種条例を満たしたうえで、どの程度の戸数や間取りが建築できるかが判明するため、期待できる収益もかなり具体的に算出できます。

     

    その後、平面図や配置図などの基本設計や、より詳細な情報を盛り込んだ実施設計(詳細設計)を作成して、設計は具体的に進んでいきます。

     

    建築会社を選定する

    各種設計が完了した後は建築会社を選定します。建築会社は建築士などから紹介を受けることも可能ですし、設計をお願いした業者に依頼する方法もあります。

     

    なるべく相見積もりを取ったうえで、もっとも条件に近い建築会社を選ぶことが有効です。

     

    建築会社を選ぶポイントは価格面、品質面、建築期間を中心に、インターネットなどの信用情報をもとにして総合的に判断すると良いでしょう。

     

    建築期間については極端に短い必要はありませんが、賃貸住宅の場合、繁忙期である2月〜3月には入居者募集を開始できるように計画することで、建築直後の空室リスクを大きく軽減できます。

     

    なお、このタイミングで金融機関からの融資を確定させ、工事請負契約なども締結させておくのが一般的です。

     

    また、工事を開始する前までに、行政機関へ建築確認申請書などを提出し、確認済証の交付を受ける必要がありますが、これらの申請や保管は建築会社側が対応することが一般的です。

     

    ステップ4.工事完了から引き渡し

    建築は、基本的に建築士による品質管理やスケジュール管理のもとで建築が開始されます。

     

    何か課題や問題が発生すると報告を受けたり判断を求められたりすることもありますが、基本的には建築士や建築会社が中心になり作業が進められます。

     

    この間、オーナー側は近所へのあいさつ回りや入居者の募集など、少しでも事業の開始がスムーズになるように時間を有意義に使いましょう。

     

    建築工事が完成したら完了検査を申請し、検査済証を交付してもらいます。これらの手続きについても基本的には建築会社が対応することが一般的です。

     

    そして建物の引き渡しが完了すると、いよいよ事業がスタート。賃貸経営の場合、自身で物件を管理(自主管理)しても良いですし、管理を得意とした管理会社と契約しても良いでしょう。

     

    もし、建築会社に管理業務を任せられるのであれば、そのまま依頼をする方法もあります。

     

    専門家の協力を得ながら土地活用を進めていこう

     

    ここまで読み進めていただいてもわかるとおり、土地活用を検討し、実際に事業を開始するまでにはとても長い時間が掛かります。

     

    また、多くの知見が必要になるので、専門家の知識や経験に助けてもらう機会もたくさんあるでしょう。

     

    なるべく早いタイミングで安心して相談できるパートナーを見つけることは、土地活用を成功させる大きなポイントになります。

     

    よろずや不動産は、確かな専門知識でお客さまのご意向に沿う方法を導き出し、お客さま目線の土地活用をご提案しています。

     

    よろずや不動産では、電話やメール、LINEにて相談を受け付け中です。相続した不動産や使っていない土地のことでお困りの方は、よろずや不動産までお気軽にご相談ください。