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コラム
  • 2021/05/04
  • 駅前の土地活用にも見極めが必要!注意点と活用方法を解説

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    こんにちは!よろずや不動産です。

     

    土地活用や賃貸経営をはじめるうえで、立地の問題はもっとも重要なポイントのひとつ。

     

    特に都心や駅近くの土地では希少価値が高く、土地代も高額になる傾向がありますが、その分、集客力は大きいです。

     

    この記事では駅前の土地の有効活用について、土地活用のプロであるよろずや不動産が解説します。

     

    駅前の土地の特徴

     

    駅前の土地活用は、基本的にメリットが多く有利な事業展開が期待できますが、注意点もあります。誤った判断をしないよう事前に特徴をおさえることがポイントです。

     

    駅前の土地活用を成功させるために知っておきたい駅前の土地の特徴をよろずや不動産が解説します。

     

    好立地であるため土地代が高い

    駅前の土地はとても高い利便性を持っています。ただし、そのような土地であれば、そこで事業をしたい人や賃貸業をしたい経営者が集中するため、当然ながら土地の価格は高騰します。

     

    もし相続や贈与などによって土地を譲り受ける場合はとても大きなチャンスですし、もし自身で新しく購入する場合でも、収益が期待できそうであれば有効な投資対象になるでしょう。

     

    ただし、土地の値段が高いということは、その分、固定資産税や都市計画税も高くなることでもあります。購入時の費用だけではなくランニングコストとしても高額になることを十分理解して事業計画を立てていくことがポイントです。

     

    安定した集客力が見込める

    地方や田舎であれば、車での生活が前提となることも多く、駅から近いことが大きなメリットにつながらないケースもあります。一方、鉄道や交通機関が充実している地域では、多くの人が通勤や通学に電車を利用しているため、駅周辺は人が集中して集まる傾向にあります。

     

    日常的に駅を利用している人が多い地域は、入居者や利用者の獲得など安定した流入が期待できるため、初期投資額や価格設定を見誤ることがなければ、大きな失敗に陥る可能性は低いです。

     

    最近はインターネットの普及により駅前であることを重視して賃貸住宅を探す人が少なくなってもきていますが、それでも駅前の立地が集客や入居付けにプラスの影響をもたらすことは間違いないでしょう。

     

    駅の規模により希少性は変わる

    駅近くの土地であっても駅自体の人気や都心からの通勤時間により希少性は変わります。

     

    当然ながら、利用者の多い都心の駅や複数の沿線が交わるターミナル駅には人が集中しやすいため希少性は高くなりやすいです。

     

    また、普通電車しか停車しない駅に比べ、特急電車や快速電車が停車する駅の方が全体的な電車の本数が増えますし、そもそも街の規模が大きい傾向にあるため、結果的に好立地な駅だと判断できるでしょう。

     

    逆に地方や田舎の小規模な駅、無人駅では駅前としての恩恵をあまり受けられません。

     

    そのような土地であれば、あまり駅前ということを意識しすぎずに、そのエリアに対しての最適な方法を模索することがおすすめです。

     

    駅前の土地活用方法

     

    基本的に駅前の土地は需要あるので、どのような活用方法でも高い収益を見込みやすいです。ここからは駅前の土地を有効活用するうえで、より相性のよい土地活用方法をご紹介します。

     

    アパート経営

    駅前の土地にアパートを建築し、入居者を募集することで安定した賃貸経営が見込めます。

     

    入居者の目線で考えてみても、駅前の物件であれば通勤や通学の利便性が高く、商店街や商業施設なども充実しているため、とても快適に暮らすことができます。

     

    駅からの距離が近ければ、暗い夜道を長時間歩く必要もないため、一人暮らしの女性のように安全性を重視した入居者にも安心して住んでもらうことができるでしょう。

     

    つまり、多少、家賃が高かったとしても駅前を好む入居者は多く、空室リスクは比較的低いといえます。

     

    ただし建物の建築に数千万円の資金が必要になるため、一定の初期費用が必要です。比較的リスクも大きい事業になるので、駅ごとの利用者数(乗降人員)を鉄道会社のホームページなどで調べたり、地域ごとの家賃相場を賃貸経営のポータルサイトなどで調査したりするなど、念入りな事前調査が鍵になります

     

    また、一人暮らしやファミリー層のようなターゲット別の『人気の駅ランキング』なども有益な情報。駅前だからという理由で経営を始めるのではなく、十分な事前調査をして総合的に判断することがポイントです。

     

    駐車場経営

    駐車場経営は基本的に1ヶ月単位で貸し出す月極駐車場方式と、一定時間ごとに料金が増えるコインパーキング方式の2種類に分かれます。

     

    月極駐車場は主に自宅やマンションの敷地内に駐車場がない利用者が長期的な契約を結びますが、コインパーキング方式は飲食店や病院などの施設を訪れる際に利用されます。

     

    コインパーキングの場合、専用の機材や監視カメラなどが必要になり、月極駐車場と比べてやや多めの費用が掛かりますが、それでも他の土地活用に比べると極めて少ない初期投資額で済みます。

     

    収益の見込みを計算する必要はありますが、立地が駅前の場合、うまく稼働することができれば月極駐車場よりもコインパーキングの方が高い収益が期待できます。

     

    テナント経営

    交通量や人通りの多い駅前のエリアでは、テナント経営もおすすめ。なぜなら、駅前あれば多少割高なテナント料でも土地を借りたい事業主は多いからです。

     

    さらに、テナント経営の場合、店舗が決まれば長期間利用し続けてもらえる可能性が高いため安定した収益が期待できます。ただし、必ず借り手が見つかるというわけではなく、事業主が決まるまでに時間を要することもあります。

     

    その辺りを考慮すると、賃貸経営などよりも多少ハイリスクハイリターンな側面もありますが、街全体が活性化しているようなエリアであれば、ある程度継続的なニーズが見込めるはずです。

     

    ただし、賃貸住宅であれば建物を建築することで土地部分の固定資産税と都市計画税が減税されますが、事業用のテナントの場合このような減税処置はありません。ランニングコストの面にも注意して計画を立てていきましょう。

     

    トランクルーム経営

    トランクルーム経営は近年少しずつ注目が集まってきている活用方法です。

     

    日本ではまだまだトランクルームが不足しており、今後も需要は伸び続ける傾向だと考えられています。

     

    そのため、条件にもよりますが期待される利回りも20%〜30%と極めて高く、魅力的な事業だといえます。

     

    さらに、老朽化による影響も比較的少なく、修繕費用などもそれほど掛からないため、少ない労力で運用できることも大きなメリットでしょう。

     

    ただし、利用者の獲得には賃貸経営などとは少し違ったノウハウも必要です。

     

    賃貸経営の場合はポータルサイトの情報を掲載し、仲介会社などに広告費を支払うことで効率よく入居者を獲得できますが、トランクルームの場合はそのようなポータルサイトもまだ少なく、利用者に対して効果的に周知することが課題になっています。

     

    それでも、人間関係での揉め事や金銭トラブルなどはほとんどなく、初期費用もそれほど高額にはならないため、精神的に追いつめられることは少ないでしょう。

     

    ある程度、長期的な視点で運用できるのであれば、おすすめの土地活用だといえます。

     

    駅前の土地には大きなチャンスがある

     

    ここまでご説明してきた通り、駅前の土地には大きなメリットがたくさんあります。駅前の土地活用だからこそ相性のよい選択肢も数多く存在するため、チャンスが大きい投資先になるのは間違いありません。ぜひ正しく活用したいものです。

     

    収益を最大化するためにも、一人で適切な判断が難しければ、専門家の意見を参考にすることも大切です。

     

    よろずや不動産は、確かな専門知識でお客さまのご意向に沿う方法を導き出し、お客さま目線の不動産活用方法をご提案しています。

     

    よろずや不動産では、電話やメール、LINEにて相談を受け付け中です。土地活用のことでお困りの方は、よろずや不動産までお気軽にご相談ください。