不動産活用コラム

令和6年度（2024年度）には、固定資産税の「評価替え」が行われました。
この評価替えによって見直された評価額は、固定資産税や都市計画税の基礎となるため、不動産をお持ちのオーナー様にとって、とても重要な節目でした。

 

評価額や税額が決まり、「今年はこのくらいの負担か」と一息ついている方も多いと思います。

しかし実は、評価替えが終わった“今”こそ、土地や建物の状態と評価額のバランスを見直しておきたいタイミングでもあります。

 

とくに、空き家や相続したまま手つかずの不動産、
都心部や利便性の高いエリアにマンション用地や住宅地をお持ちのオーナー様にとっては、
この一年の市況変化を踏まえて「今後どうするか」を考える良いきっかけになります。

 

この一年の不動産市況をふりかえる

 

2024年の評価替えからこの一年、不動産市況を大まかに見ると、次のような流れがありました。

 

• ・地価は全体として上昇傾向が続く
  全国平均では、住宅地・商業地ともに上昇が続いており、特に駅近・都心部・再開発エリアなど利便性の高い場所では、地価が底堅く推移しています。
  マンション需要や店舗・ホテル需要、オフィス・物流施設のニーズが比較的堅調に続いているエリアも多く見られます。
• ・一方で、エリア間の“二極化”も進行
  駅から距離のある住宅地や、人口減少が進む地域では、価格の伸びが鈍かったり横ばいにとどまるケースも増えています。
  同じ市区町村の中でも、「売れやすい場所」と「動きが鈍い場所」の差がはっきりしてきているのが、この一年の特徴です。
• ・建築コストと金利動向の影響
  資材価格や人件費の高止まりにより新築の建築コストは重い状態が続いており、
  新築一辺倒ではなく、中古住宅や賃貸、立地条件を工夫した物件など、新築以外の選択肢を検討する動きも見られます。

また、今後の金利動向への警戒感から、
「いま無理に動くより、将来の相続や整理を見据えて不動産の持ち方を考えたい」というご相談も増えています。

 

評価額と“いまの実態”がズレやすくなっている

 

固定資産税は原則として「現況（いまの実際の状態）」を基準に評価されます。
ところが、この一年の変化もあって、次のような“ズレ”が生じやすくなっています。

 

• ・空き家期間が長くなり、老朽化が一気に進んだ家
• ・解体や増築などを行ったのに、登記が追いついていない物件
• ・擁壁の劣化・接道条件の変化など、土地の「使いやすさ」に影響する要素
• ・周辺エリアは再開発で人気が高まっているのに、自分の土地は活用しきれていない

 

このようなズレを放置していると、

• ・本来より税金を払いすぎている
• ・逆に、将来売却・相続のときに、評価や登記の整理に手間やコストがかかる

といった問題につながることもあります。

 

今からでもできる“3つのチェックポイント”

 

ここからは、都市部・住宅地などで不動産をお持ちのオーナー様にもぜひ意識していただきたい、
「今からでもできる3つのチェックポイント」をご紹介します。

 

① 建物の劣化状況はどうか

特に空き家や、長年メンテナンスしていない建物は、
人が住んでいない期間が長いほど劣化が進みやすくなります。

 

• ・外壁のひび割れ・剥離
• ・屋根材の破損・ずれ
• ・雨漏りの跡
• ・給排水設備の老朽化
• ・室内のカビ・湿気・床の沈み

 

こうした症状が進んでいる場合、
建物としての実質的な価値は大きく低下している可能性があります。

「日常生活を送るのは難しいレベル」の老朽化であれば、
評価の見直しを検討できるケースもあります。
その際に備えて、写真で記録を残しておくと、状況説明の資料として役立ちます。

 

② 土地の管理状態・利用状況はどうか

土地の評価額は、

• ・地価水準
• ・形状（細長い・極端な高低差など）
• ・利用状況（住宅用地か否か　など）

といった要素で決まります。

 

雑草が伸びているだけで評価が大きく下がるわけではありませんが、
次のようなポイントには注意が必要です。

 

• ・擁壁（がけ・石垣）にひび割れやぐらつきがある
• ・道路より土地が極端に高い／低い
• ・共有私道を経由しないと出入りできない
• ・建築基準法上の「接道要件」を満たしていない可能性がある

 

都市部や住宅密集地では、「場所は良いが、擁壁や接道がネックで活用しづらい土地」も少なくありません。

こうした条件は安全性や活用のしやすさに直結し、将来の売却・建替えを検討するうえでも重要な要素です。

 

③ 登記情報と“現況”は一致しているか

意外と多いのが、「登記の内容」と「実際の物件の状態」が一致していないケースです。

 

• ・登記上は建物があることになっているが、実際はすでに解体して更地になっている
• ・増築・リフォームをしたが登記変更をしていない
• ・倉庫や車庫などが未登記のままになっている

 

こうした状態を放置していると、

 

• ・固定資産税の評価・課税の前提が実態と異なったままになる
• ・将来売却するとき、決済前後で登記の整理に追われる
• ・相続の場面で、評価や名義変更の手続きが複雑になる

といったリスクにもつながります。

 

評価替え後の今は、「登記」と「現況」の棚卸しをしておく良い機会です。

 

「評価額が高すぎるかも？」と思ったときは

 

もし、令和6年度の評価替え後の評価額や税額を見て、

• 「思っていたよりずいぶん高い気がする」
• 「この老朽化の状態で、この評価額は妥当なのだろうか」

 

と不安に感じた場合は、自治体の資産税担当窓口に相談することもできます。

 

その際には、次のような点を整理しておくとスムーズです。

• ・建物の老朽化の状況（写真があるとベター）
• ・登記内容と現況の違い
• ・現地の状況が分かる資料（簡単なメモや配置図など）

 

具体的な手続きや不服申立ての可否・期限などは、
自治体や個別の状況によって異なりますので、
必要に応じて税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

 

よろず屋不動産のサポート

 

よろず屋不動産では、不動産をお持ちのオーナー様に向けて、
土地・建物の状況と固定資産税評価のポイントを一緒に整理するお手伝いを行っています。

 

例えば、次のようなサポートが可能です。

 

• ・現地の写真や図面を踏まえた、物件の「現況」の整理
• ・建物の老朽化状況や利用状況のヒアリング
• ・登記内容と実際の状態にズレがないかのチェック
• ・「そのまま保有」「賃貸に出す」「売却する」「建替え・活用する」など、
  市況や立地条件をふまえた複数の選択肢の整理
• ・必要に応じて、税理士・司法書士など専門家との連携によるアドバイス

 

「今すぐ売るかどうかは決めていないけれど、選択肢と大まかな方向性だけは整理しておきたい」

など、よろず屋不動産はどのような第一歩でもしっかりとサポートいたします。

 

まとめ

 

令和6年度の評価替えが終わり、この一年の市況変化を踏まえた今は、
「固定資産税の評価額が、土地・建物の実際の状態や今後の活用方針に合っているか」を見直す絶好のタイミングです。

 

• ・建物の劣化状況
• ・土地の管理状態・利用状況
• ・登記情報と現況の一致

といったポイントを押さえておくことで、

 

• ◯税金の負担感を整理しやすくなる
• ◯将来の売却・賃貸・建替えの判断材料が増える
• ◯相続や資産整理に向けた準備にもつながる

といったメリットが期待できます。

 

「うちの不動産、この評価額で本当にいいのかな？」
少しでもそう感じたら、まずは現状の棚卸しから始めてみませんか。

 

よろず屋不動産は、オーナー様一人ひとりの状況に寄り添いながら、
安心して次の一歩を踏み出していただけるようサポートいたします。